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《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗？ 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十九条规定： 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日 被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由 具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办 法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的， 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异 议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房 屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定 过程中，应当向社会公开征求意见。 第二十条规定：房 地产价格评估机构由被征收人协商选定 ；协商不成的，通过多 数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直 辖市制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正 地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 问题一：评估机构真的能够独立完成评估工作，不受征收方 的影响么？ 答案是肯定的！《国有土地上房屋征收评估 办法》第3条规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、 房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开 展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负 责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与 房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 《房地产估价规 范》(GB/T 50291-2015 ) 2.0.1规定，房地产的市场价值 评估应遵循独立、客观、公正原则和合法原则。据此，无论 是从住建部的部门规章，还是评估行业的专业技术规范角 度，独立实施评估工作不受他人干预都是房屋价值评估行业 的基本职业规范要求和法律要求。 对此，史源英老师斩 钉截铁的指出，在征收评估中，估价师、评估机构绝不会作 出违背职业道德规范和法律规定，故意压低被征收人房屋的 评估价值的情形。实践中出现的被征收人认为评估结果偏 低，本身是一种客观事实，但这与评估机构“主动压价”完 全不是一回事。 问题二：我应该主动选择评估机构么？ 还是干脆等着政府组织？ 史源英老师表示，评估机构鼓 励老白姓主动行使权利，参与到选择评估机构的程序中来。 《办法》第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规 定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收 部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定， 或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治 区、直辖市制定。 根据《北京市国有土地上房屋征收房 地产价格评估机构选定办法》之规定，这个选定程序是这样 的： 房屋征收部门在征收范围内和市住房城乡建设委网 站公开发布评估机构选择通知7 符合条件的评估机构 在通知规定的时限内提出书面申请，经审核后公布名单7 房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定7协商 选定结果公示（方法同上） 而如果被征收人之间协商不 成或在规定时间内不协商，则由房屋征收部门组织进行公开 投票或者摇号方式选定。具体方法被征收人可以自行查阅上 述《选定办法》，兹不赘述。 在明律师需要指出的是， 广大被征收人一定要重视这个看似仅具有程序性意义的协 商、选定过程。因为事实上，正是在这样一个过程中，征收 范围内的被征收人之间有了相互走动、了解认识、沟通交流 的机会，这对于维护被征收人的合法权益而言是十分有益 的。无论是站在征收维权的角度， 还是站在征收方希望和谐、 顺利完成征收工作的立场上，多了解多走动多参与都是好事 情，有助于被征收人尽早关注自身权益和征收法律，了解项 目情况，将未来潜在的社会稳定风险降至最低。实际上，征 收中的每一个程序性步骤都具有对征收方实施监督的法律 意义，被征收人的参与行为本身就会对最终的公平、合理补 偿安置产生积极、正面的影响，这是大家必须要提高认识和 意识的。实践中，一些被征收人随意忽视自身权利，待权利 “过期作废”后乂心生愤懑， 这是不理性、不明智的。 问 题三：我的“自建房”为何评估得那么低？是不是评估机构 从中作祟？ 史源英老师指出，这么想，大家是冤枉评估 机构了。道理有二：其一，在房屋评估中，评估机构的地位 是受托方，委托人是房屋征收部门。评估机构依法只能在评 估委托书载明的评估对象范围内开展评估工作，而不能自己 想评估哪里评估哪里。这个逻辑就如同被征收人聘请律师， 可以是“一般代理”，也可以是“特别授权”。如果你只给 律师前面那个权限，那么律师也就只能帮你开个庭、接收个 文书，却不能帮你决定是不是上诉，是不是放弃、变更诉讼 请求；其二，房屋的调查、认定工作是政府的法定职责，尤 其是对于未经登记的无证自建房屋的认定、处理，譬如其是 不是违建，给不给补偿，按什么样的标准补偿，与有证部分 的差距有多大，都是由政府通过行政决定和征收补偿方案确 定的。评估机构的职责是根据政府提供的上述情况进行评 估，而不具备对抗这些决定、方案的权力。