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成本管理基础知识 深圳成本管理部 ve 二零零四年八月 dreams 万科集团20年 提纲 在房地产开发中我们所处的环境 成本的概念 建安成本的分类构成 成本管理的基本原则和发展过程 成本控制的基本方法 ve dreams 万科集团20年 在房地产开发中我们所处的环境 我们的对手: 航空母舰型:《环球企业家》2002年为您提供的答案是:合生创展 董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂 棋逢对手型:中海、金地、华侨城、招商等 土豪地霸型:各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企 ve dreams 万科集团20年 在房地产开发中我们所处的环境 竞争中求发展的途径: 开源节流 我们的现状:万科两个著名的公式 万科楼盘售价≌附近楼盘售价+1000元/m2 万科的利润≠附近楼盘利润+1000元/m2 iveC dreams 万科集团20年 成本的概念 简单的理解:成本是开发产品过程中所有的投 入 诸如:人力成本、时间成本、建造成本、税金 等 ·我们重点讲建造成本,讲成本肯定离不开利润, 谁知道利润怎么表达? 利润=售价一成本 2b地价十建安成本十营销成本十升发间按费十税金 dreams 万科集团20年 成本的概念 利润=售价一(地价+建安成本+营销成本+开发间接 费+税金) ·买地阶段: 地价=售价一(建安成本十营销成本+开发间接费 利润+税金) 建造阶段 建安成本=售价一(地价十营销成本+开发间接费 十利润十税金) ve dreams 万科集团20年 建安成本的分类构成 序号 成本项目 「合计多层住宅小高层联排别墅悄景洋房集中商业分散商业 建筑面枳 可售面积 土地获得价款 政府地价及相关费用 合作款项 红线外市政设施 L4折迁补学费 合计 开发前期准备费 劫察设计费 报批报建增容费 三通一平费 4临时设施费 合计 主体建筑工程费 基础工程 结构及粗装修工程 公共部位装修 5室内装修 建安成本的分类构成 序号 成本项目 总成本(万元) 合计多层住宅小高层联排别墅情景洋房集中商业分散商业 可隹面积 四主体安装工程费 内水暖气电管线设备 室内设备及安装费 3室内智能化系统费 合计 五社区管网工程费 室外给排水系统 2室外采系统 室外燃气系统 室外高低压系统 5室外消防系统 室外智能化系统 dreams 万科集团20年 建安成本的分类构成 序号成本项目 总成本(万元) 计层住小高层喉排别墅情景洋匪中商业分散商业 建筑面枳 六园林环境费 □环竞没计费 七建设费 建筑 4道路广场建造费 5国墙建造费 外照明 □7室外零星工程 8其他 已套设施费 网球场 5门球场 空车库、花园 8地下室(半) 11室外篮球场 合计 建安成本的分类构成 成本项目 合计多层住宅小高层联排别墅情景洋房集中商业分散 建筑面积 可售面积 八开发间接费 口工程管理费 2资本化利息 3曹销费用 4物业完普费 合计 开发成本 [九期间费用 □管理 2销售费用 3财务费用 目总投资 dreams 万科集团20年