房地产估价综合实训 房地产估价综合实训 2-9第三单元 商业房地产的特点及价格影响因素.pptVIP

第二章 商业房地产估价 第三单元商业房地产的特点及价格影响因素 一、商业房地产的特点 商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐等经营用途的房地产，狭义的商业房地产主要用于零售业、批发的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超市、批发市场、便利店等。广义的商业房地产不仅包含零售业、批发的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。本节主要讲解的狭义的商业房地产，估价人员在进行商业房地产估价时，应了解商业房地产的种类及零售业的结构特点。商业房地产的特点有： 1.收益性 商业房地产属于经营性的房地产，其主要特点是能够用以获得收益。 2.经营内容多，业态多样。 3.出租、转租经营多，产权分散复杂。 4.装修高档且复杂 5.垂直空间价值递减明显。 二、影响商业房地产价格的因素 （一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 交通的通达程度对商业房地产的价格影响很大，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，主要是公共交通的方便程度，附件公交线路是否多，是否有地铁等；二是从经营者来考虑，是否方便进货、卸货等。 2.地段繁华程度 影响商业房地产价格的重要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。 3.临街状况 商业房地产的临街具体分布状况对其价值影响巨大，一般来说，临街面越宽越好。 （二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1.楼层 一般情况下位于底层的商业房地产的价值高于其他楼层的商业用房，如果没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。 2.建筑品质及内部格局 商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的情况等，对于商业房地产的经营有重要的影响。 3.净高 商业房地产的室内净高要适宜，净高偏低会产生压抑感，不利于经营。当然如果净高过高，建筑成本会增加，也无助于房地产价值的提高。 4.面积 根据商业经营的要求不同，商业用房所需的经营面积也有差异，如超市的经营面积要求500平方以上，百货商店的经营面积一般需要5000平方以上，而一般的临街店铺几十个平方即可。因此对商业房地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。 5.装修 装修在商业房地产的价值中也占有很大的比重，特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此，同样的商业房地产，装修不同，其价格会有出入。 6.无形价值 在注重品牌、文化品位的今天，商业房地产价值中无形价值所占的比重会越来越大，如有大型品牌超市、商业企业进驻的商业房地产，其价值会明显上升。 参考文献及估价报告来源： 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 房地产估价理论与方法/房地产估价案例与分析 7版 中国建筑工业出版社 中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015 房地产估价规范中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国质量监督检验检疫总局联合发布 广西博诚房地产土地资产评估有限公司提供的评估报告 在此表示衷心的感谢！ 你 你