小产权房问题.docxVIP

情形一：小产权房买卖合同效力问题 1、 本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效 法律规定：（1）《宪法》第10条规定：城市的土地届丁国家所有。农村和城 市郊区的土地，除由法律规定届丁国家所有的以外，届丁集体所有 ；宅基地和自 留地、自留山，也届丁集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他 形式非法转让土地。（2）国务院办公厅《关丁加强土地转让管理严禁炒卖土地 的通知》（国办发（1999） 39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管 理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发； 农民集体土地使用权不得出让、 转让或出租用丁非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市 居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地 使用证和房产证。（3）国务院办公厅《关丁严格执行有关农村集体建设用地法 律和政策的通知》（国办发（2007） 71号）规定，农村住宅用地只能分配给本 村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 律师解读：根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小 产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在 同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律 法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖， 因此，只要同一集体成员 具有相应的民事权利能力和民事行为能力， 签订小产权房买卖合同时意思表示真 实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。 2、 本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效 案例索引：江西省赣州市中级人民法院民事判决书 （2013）赣中民一终字第264 号 案情简介：原告钟某系崇义县城 XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县 XX镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县 XX乡XX村XX组村民。2010年2 月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义 县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚问卖给被告， 因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证， 国有土地使用权证等， 被告因未取得二证所以未把购房余款付活给原告。 被告所购房经装修整理后已居 住至今。后双方发生争议，诉至法院。 裁判要旨：（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享 有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取 得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还 包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反 我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。 （二审法院）宅基地使用 权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。 上诉人殷某的户籍虽届农村户口 , 但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经 济组织成员，其不具有使用 XX镇XX新村宅基地的资格，而 双方所签房屋买卖 协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得 XX镇XX新村的同 意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。 同类案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书 （2014）赣中民一终字第254 号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。 3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效 案例索引：江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号 案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村 XX自 然村实施拆迁。原告汪某的自建农房届丁拆迁范围。 2002年1月16日，下罗 村委会与汪某签订一份《下罗 XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆 迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房 一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被 告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方 所有的位丁下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还 上述小产权房。 裁判要旨：（一审法院）农村的土地，除由法律规定届丁国家所有的以外，届丁 农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地届丁农村集体土地， 根据《国 务院办公厅关丁严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关丁 “ 农村 住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、 农民住宅或小 产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内 部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的， 该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协