第四章市场比较法及其操作.pptVIP

第四章 市场比较法 及其操作 本章主要的知识要点 1 、市场比较法的基本原理 2 、市场比较法的操作过程 3 、市场比较法的实质与难点 4 、市场比较法的估价案例 （《房地产估 价规范》【 GB/T50291-1999 】） 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念与原理 1 、市场比较法（ market comparison approach ） 又称交易实例比较法，是根据替代原理，为了求取待估房地 产（估价对象）的价格，先在同一市场上找出若干在较近时期内 已经发生了交易的类似房地产，然后将待估房地产与类似房地产 加以比较，分析它们之间的差异，根据类似房地产的成交价格， 通过有关修正，从而得到待估房地产价格的一种估价方法。 2 、有关概念的几个问题 类似房地产（ similar property ）指与估价对象处于同一供 求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相 同或相近的房地产。 同一供求圈（ cmparable search area ）是指与估价对象具 有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地 区。 邻近地区 是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类 型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如： 商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区 具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续 的区域，如同为城市一级地的商业用地。 3 、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中，经 济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得 最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同 或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的 商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。 这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。 替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房 地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上 正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低 的成交价格，房地产市场的不完全性，房地产商品的个别性，交易实 例房地产与待估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异将会导致 待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。 二、市场比较法的基本程序 交易实例 A 交易实例 B 交易实例 C 交易实例 D 待 估 房 地 产 交易日期修 正 房地产状况修正 交易情况修 正 估 价 结 果 比准价格 B 比准价格 C 比准价格 D 比准价格 A 比较 综合 市场比较法原理示意图 运用市场比较法估价一般分为下列 7 个步骤进 行： (1) 搜集交易实例； (2) 选取可比实例； (3) 建立价格可比基础； (4) 进行交易情况修正 (5) 进行交易日期修正 (6) 进行房地产状况修正 (7) 求取比准价格 。 三、市场比较法的特点 1 、是估价方法中最基本、最常用的方法，易 于理解和接受，也是最受欢迎的一种方法，且估 价结果具有较强的说服力。 2 、简明直接，被广大估价师广泛接受。 3 、市场比较法弱点：市场比较法最大的缺点 或者说最致命的弱点是 , 它只能评估过去或现在的 价格 , 而不能评估未来的价格（ 后面要学习假设开发法 ）。