房地产开业务企业所得税政策及的应用讲解.pptVIP

房地产开发业务企业所得税政策 及其在检查中的应用 完工项目收入的确认 、销售收入实现时点的确认 国税发[2009]31号文件规定:内资房地产企 业已销售的开发产品符合以下三个条件之一,企业 应将预售收入转为实际销售收入: ■竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本 对象); 已开始投入使用的开发产品(成本对象) ■已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。 税法上认定的开发产品完工标准 注意:会计确认销售实现时间与纳税义务时间有差异 房地产企业会计制度规定:转让、销售土地和商品房, 应在土地和商品房已经移交,已将发票结算帐单提交 买主时,作为销售实现。 二、不同销售方式下销售收入的确认 (一)对已完工的开发产品,按下列原则确认收入 的实现: 采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收 讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的 实现 c采取分期付款方式销售开发产品的:应按销售合同或协 议约定的价款和付款目确认收入的实现。付款方提前付 的,在实际付款日确认收入的实现 采取银行按揭方式销售开发产品的:应按销售合同或协 议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确 认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认 收入的实现 采取委托方式销售开发产品的: a(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按 销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发 单之日确认收入的实现 (2)采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于开 发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受 托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销 售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售 合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销 开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情 况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及 属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买 断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日 确认收入的实现 (3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发 产品的,属于由开发企业与购方签订销售合同或协议,或开发全 业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合 同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的 价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 开发企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中 霹价艘鹤夔昆或鑰算痿险奮辂牮王昔确或价 托方与购买方直接签 的,则应按基价加上按规定 取得的分成额于收到受托方已销开发 的实现。 (4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销 合同的有关约定,参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现; 包销期满后尚未出售的开发产品,开发企业应根据包销合同或协议 约定的价款和付款方式确认收入的实现 c将开发产品先出租再出售的 ■1、转作固定资产(投资性房地产) 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧 投资性房地产 ◎定义:是指为赚取租金或资本增值,或者 两者兼而有之而持有的房地产 下列房地产属于投资性房地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让土地使用权 已出租的建筑物 ◎不转作固定资产(非投资性房地产) 无需视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折 (二)销售收入范围 ○销售开发产品取得的全部价款 现金现金等价物其他经济利益 O代收款项 以出具发票单位为标准进行判断