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关于我国房地产市场的发展趋势和经营取向论文.txt﹃根网线尽赚了多少人的青春い有时 候感动的就是身边微不足道的小事。﹎破碎不是最残酷的 最残酷的是踩着这些碎片却假装 不疼痛 固执的寻找﹎将来就算我遇见再怎么完美的人,都有一个缺点,他不是你,_____下辈 子要做男生，娶一个像我这样的女生。 关于我国房地产市场的发展趋势和 经营取向论文 对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001 年最令人鼓舞的转折就是告别 了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破 20 平方米，达到中等收入国家水平。 与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的 经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是 关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。 一、我国房地产业的发展及周期性规律 新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近 20 年，每次都呈现 6～8 年的周期性规律。第一次高涨期来自 80 年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发 展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。 在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴 建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲 土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等 收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于 1988 年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土 地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小 平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例 如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销 售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶 段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于 1993 年上半年落下帷幕。第三个高 涨期起始于 1998 年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了 人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识 了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设 的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。 二、当前房地产市场状况及发展趋势 尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍 然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年 1～5 月，全国房地产共完成 土地开发面积 3771 万平方米，同比增长 43.7%。房地产施工面积达到43112 万平方米，其中 新开工面积 14355.8 万平方米。房地产开发到位资金 3105 亿元，同比增长 35%，比上年同期 增幅高 14 个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金 971 亿元，同比增长 39.5%；国内银行贷款 790 亿元，同比增长 35.9%；利用外资 50 亿元，同比增长 15%，也呈现 恢复性增长态势。今年前 5 个月房地产累计竣工面积 4076 万平方米，同比增长 18.7%，其中， 商品住宅竣工面积达 3392 万平方米，同比增长 17%；商业用房竣工面积同比增长 37%。另外， 从销售情况来看，今年 1～5 月份全国实现商品房销售 4564 万平方米，同比增长 20.3%。这 一增长速度是在 2000 年和 2001 年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产 业持续增长的动力之源呢？ 1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过 7%，高经济增长率 和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实 现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市 中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房 地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升 了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地 产发展的前提与基础。 2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是 中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购