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{市场分析}中关村地区写 字楼整体市场分析 第一部分 市场分析篇 一、 中关村地区写字楼整体市场分析 中关村作为北京高科技企业的集中区域,海淀区对高科技企业的税收 减免,白颐路的完成到北四环通车,大大完善了软硬件环境,因而吸引 众多的地产商的目光. 1999 年，市政府制定了中关村“三年大变样”的实施方案，三年来中 关村总的变化确实是前所未有的。 第一个变化 中关村园区在全国实施科教兴国战略的地位，并形成了吸引力，这是 三年变化中一个非常重要的方面，按照方案，产业发到今年的年底， 应该完成技工贸总收入 1600 亿元，但是在去年年底已经实现 2014 亿 元。 第二个变化 是房地产和基础设施的建设变化，最突出的是从原来滞后的状况到现 在大踏步的跟进，这是三年来最突出的变化。这里包括两个内容， 一是产业发展建设基地的建设，如中关村西区的改造、清华科技园、 北大科技园等 12 项重点建设项目； 二是基础设施的建设，近三年来，园区内改扩建的道路远远超过了三 年大变样的实施方案，除了白颐路、学院路、北清路等主干线 14 条 以及快速路目标已经完成外，还有其他支干线，总计是20 多条道路，120 多公里。另外，铺设电信管线200 多公里，天然气管道 170 公里，热力 管线 11 公里，启动了清河、肖家河污水处理厂、永丰污水处理厂前 期建设工作也正在进行。 第三个变化 是制度创新，有代表性的是《中关村科技园区条例》的颁布实施。 第四个变化 是中关村国际化的进程比较明显，如留学生、跨国大公司的进入。最 后带来的结果，就是整体高新技术产业的发展。应该说，现在中关村 园区已经形成了比较好的发展势头。 中关村地区是高科技产业发展的重点区域，该地区办公的高科技公司 对楼宇的硬件设施要求较高，除对综合布线、中央空调、不间断供电 等基本要求外，大型跨国 IT 企业还对诸如微波通讯、全球卫星定位 等也有要求。到今年，随着融科资讯中心 A 座、数码大厦等符合国际 公司办公需要的甲级写字楼项目的投入使用，中关村地区缺乏高档写 字楼项目的情况有所改观。可以说，中关村正处在向国际化转型的过 程之中。 二、 区域市场分析 本项目位于中关村西区二号地，该区域西区位于北京市海淀区海淀镇， 规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南至海淀 镇南街。总占地面积５１.４４公顷。它北临北京大学、清华大学、 圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。地 处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交 通条件良好，人文环境优越。是北京市十五规划中科技园区建设的 重点项目。主体功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为 主，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公 共服务功能。 中关村西区将不仅是高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机 构的汇集地，还将汇集为高科技产业发展服务的金融机构、投资机构、 律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介机构。 在这里，我们提出”中关村第一商务区”概念由此应运而生。中 关村西区将成为开展高科技产业活动窗口和与国际经济接轨 的基地。 三、 中关村市场供量分析 （一）写字楼供量分析： 目前中关村办公用房总量，包括酒店、商住公寓等共有１９３万平方 米。当前空置办公用房总量近３６万平方米，整体出租率在８０％左 右。预计２００２年将有４０万平方米的写字楼投入使用，２００３ 年约有近８０万平方米的写字楼投入使用。 （二）今年写字楼销售分析： 今年北京写字楼市场上出现了一些多元化的写字楼产品，令人耳 目一新。 1 ，是以住邦2000 为代表的经过住宅改造的新型写字楼，目标客户主 要针对小型创业企业、外地驻京企业，推出后取得不俗的业绩。 2 ， 以中关村长远天地为代表的“公司公园”商务公寓大量上市， 由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较 多，花费比较低，因此受到投资买家的青睐。 3 ， 以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起，注重高科技客 户特殊的通讯需求以及人性化方面的需求，诸如新风、绿化、自然采 光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。 这些产品的出现标志着写字楼市场从 “以产品为核心”开始转向 “以 客户为核心”。商务楼或商务公寓与写字楼相比，改变了纯写字楼的 市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使 用功能；与商住两用公寓相比，更强调产品品质、商务用途、商务设 施、商务氛围。较低的价格和较高的按揭是这些处于起