关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告.pdf

关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告 目前，我市中心城区的老城区，尤其是已售公房集中的 住宅及住宅区大多还没推行物业管理，环境“脏、乱、差”， 房屋破损严重、治安状况较差等问题普遍存在，与新建小区 形成明显反差，由此引发的社会矛盾越来越多，老百姓要求 整治小区环境推行物业服务的呼声越来越高。对老旧住宅区 进行整治改造并推行物业服务，加快改善老旧住宅区居民居 住环境质量的任务越来越迫切的摆到各级政府和主管部门 面前，这不仅是当前我市改善民生、建设两型社会的重点工 作之一，也是学习实践科学发展观的具体体现。为此，市政 府制发了《市人民办公厅关于推进中心城区老旧住宅区物业 服务工作的意见》，我局作为全市物业管理的行政主管部门， 为更好地做好老旧住宅区物业服务推进工作的指导和协调， 于近期开展了老旧住宅区物业服务的调研工作。 一、我市物业管理的现状 物业管理是当今社会和经济发展的一个朝阳产业，它伴 随着中国住房制度改革及住房的商品化、社会化应运而生， 并在建立社会主义市场经济体制过程中不断发展壮大。 与深圳、广州等沿海城市相比，我市物业管理起步较晚， 但也有近二十年的发展历程。截止目前，全市物业服务企业 958 家，物业管理面积共计 7800 万平方米，其中住宅小区（大 厦）1430 个，面积 6070 万平方米（不含 5 个远城区），占 全市住宅总量的 50%以上，享受物业管理服务的人口超过 180 万人，物业管理覆盖的物业类型包括：住宅小区（大厦）、 写字楼、工业厂房、医院、学校、体育场馆、仓库、专业市 场、步行街等；全市获得全国物业管理示范小区（大厦）称 号的有 42 个，获全省物业管理优秀小区（大厦）称号的有 183 个，均占全省的 50%以上。 特别是近几年来，随着我市物业管理覆盖面、行业规模 不断扩大，行政管理、服务水准以及市场化程度不断加强和 提高，物业管理为改善广大群众居住和工作环境，建设“平安 社区”，拓宽再就业渠道，维护社会稳定和安宁，推进城市管 理水平整体提升和促进武汉和谐社会全面建设做出了应有 的贡献，并得到了全国其他兄弟城市的肯定和广大群众的认 同。特别是 2008 年元月 12 日以来，应对我市 50 年一遇的 冰冻雪灾，物业管理广大员工奋战在第一线，不畏艰难，表 现出较强的战斗力，更加显现出加快物业管理发展的重要性 和必要性。 但鉴于当前我市物业管理的发展仅仅局限于《物业管理 条例》所称的物业管理情况来看,很显然不能有效地满足全市 所有房屋业主和使用人的各种物业消费需求,不能有效地消 除老城区物业管理空白点，不利于加快我市物业管理健康全 面发展，因而非常有必要打破现行的物业管理定势，改变过 去单一的物业服务企业提供专业化管理模式为物业管理专 业管理，社区物业服务，业主自行管理和分类委托管理四种 模式有机结合，并举推进，这既符合《物权法》的有关精髓， 又有利于改善民生居住的最基本问题；既是武汉城市圈两型 社会试验区建设的需要，更是践行科学发展观的需要； 二、我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施现状 所谓老旧住宅区是城市在长期发展和演变过程中逐步 形成的。老旧住宅区之所以称为“老”，是相对应于新建小区 型社区（如百步亭花园等社区）的“新”而言的，二者相比较， 我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施具有以下特点。 （一）房屋建成时间跨度大，且普遍较陈旧。 据不完全统计，江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、 洪山等 7 个中心城区，由于历史的积淀，老旧住宅房屋仍近 5800 万平方米，约占其住宅总量的 50％，分布在全市 750 个社区范围内。这些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋 使用不善留下的隐患，因其建造并交付使用时间较久，房屋 漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。如：江汉区民权 街积庆社区，位于我市繁华商贸闹市区，仅直管公房就有 279 栋，总建筑面积 76333.04 平方米，其中危严房共有 134 栋， 总建筑面积 24478.55 平方米，分别占总栋数的 48 ﹪和总建 筑面积的 32 ﹪。 （二）住宅房屋共用设施设备配套不全，且维修养护管 理缺失。 具体表现在：房屋本体安全防盗和消防栓、灭火器等安 全必配设施较缺失，共用照明线路普遍老化，电梯等设施设 备长期缺乏维修养护。如：80 年代末至 90 年代中期，全市 新建高层居民住宅楼约有 60 余栋，安装电梯 200 余部。随 着时