杠杆率、所有制与企业经营效率——基于沪深上市房地产公司的实证分析.pdf

安徽建筑大学硕士学位论文 摘 要 在刚刚结束的2019 年，我国房地产开发完成投资额已经达到132 194 亿元，较 2018 年增长9.9% ，与此同时，房地产企业层面全口径销售金额超过千亿的房企已经 达到34 家，整个房地产市场呈现欣欣向荣的局面。但是这背后，却是有大批的中微 小房地产开发商破产倒闭，地产行业的竞争加剧，政策调控更加频繁，融资方式与土 地的获取更加困难，这一切对房地产业公司来说，如一股寒潮逐渐逼近。在这样的环 境背景下，房地产公司若是想生存、扩张，就必须保持良好的经营面貌。衡量企业经 营优劣与否，本文选择从经营效率角度进行研究。为了更加清晰的了解房地产业公司 的经营效率情况，选取2007-2018 年沪深上市的110 家房地产公司为研究对象，以 DEA 模型进行经营效率的测度，同时考虑当前房地产企业高杠杆高负债、国企改革 等热点现状，从杠杆率、所有制等角度进行影响因素分析，为全面建立房地产业企业 经营效率提升机制出谋划策。通过三阶段的DEA 模型进行测算，得出的结果表明： 2007-2018 年我国房地产上市公司整体经营效率欠佳，其中有67 家公司效率值处于 0-0.4 27 0.4-0.8 4 范围， 家公司处于 范围，仅万科、保利发展、金地集团、华侨城 家 公司效率值达到0.8，一方面龙头企业在经营效率上保持着较高的水准，另一方面也 说明测算的结果是客观的，符合现实经济的。整体不佳但值得庆幸的大趋势上呈曲折 上升的态势，总体均值由2007 年的0.268 提升至2017 年的0.539 ，且仍保持着提升 的空间。当经营效率测算结果由110 家上市房企延伸到全国水平的房地产业企业经营 效率，数值应该是更低的，在经济发展强调高质量发展的背景下，对于整个行业来说， 企业经营效率提升已经迫在眉睫。通过影响因素分析发现，对国有企业而言，杠杆率 对经营效率呈显著正向影响，而在非国有企业中存在倒U 型关系，这是既往研究不 曾发现的，也要求在 “去杠杆”经济工作的时候要区分企业的所有制情况，不能一概 而论；另一方面所有制与经营效率的回归结果表明，非国有企业所有制形式较国有企 业而言更有利于企业经营效率的提升。根据实证分析结果，宏观层面和微观层面都应 该认识到经营效率低下的现实，政府及企业自身都应积极采取提升举措，从投入角度 进行资源的优化；房地产业应继续落实 “去杠杆”任务，对国有企业，兼顾社会价值 的特征需要保证其杠杆率的空间，鼓励使用金融杠杆来满足日常的经营性活动，对于 非国有企业，则需要降低负债来降低杠杆率来降低经营风险，使企业能够健康可持续 发展；所有制层面，继续深化经营效率低下的国有企业进行所有制改革是当下国有房 地产企业战略发展方向，优化资源配置，吸引民间资本和管理经验、技术，进一步提 高经营水平；企业自身应考虑放缓总资产周转步伐，从“高周转”到“大运营”，“重 资产”到“轻资产”的战略转型升级，同时力所能及的扩大企业规模，注重人才培养 和储备。同时考虑到新冠肺炎疫情对全国房地产市场的影响，针对后疫情时代发地产 I 安徽建筑大学硕士学位论文 业如何发展，提出一些针对性的建议。 图 [10 ] 表 [11] 参 [60] 关键词：经营效率；DEA ；所有制；杠杆率；效率提升 分类号：F270 II 安徽建筑大学硕士学位论文 Abstract In the just-finished 2019, Chinas real estate development completed investment has reached 132 194 billion yuan, an increase of 9.9% over 2018. At the sam