广场专题计划报告.docVIP

某广场策划汇报 序言 二十一世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变房地产时代业已来临。 在传于走在全国房地产前头北京、深圳、广州、上海而言，房地产场营销策划，统经济体制下，旧房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济发展，相对愈加表现出一个主动、有效需求，生产方法及消费行为这种改变和技术差异逐步缩小，产品日趋同质化冲突，不仅加速了全社会范围内产品更新换代，也促进企业在市场营销方面不停寻求新突破口。 市场营销关键观念是：了解消费者需求，利用适宜产品，定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者需要，它包含以下四个方面含义。 （1）认清消费者需求。 （2）激起和满足消费者欲望。 （3）制造所能销售产品前有效地组织实施销售活动。 （4）以用户为主体，一切为了满足消费者。 市场营销手段是开展综合性营销活动、即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间和空间上协调一致，实现最好营销组合，以达成综合最优效果。 第一部分 前期定位策划补充和修正 概念提醒： l 市场不再相信单纯概念炒作 1、项目背景 由**著名企业——****科技产业（集团）股份开发[二郎商业·文化城]（暂名），地处高新区二郎科技新城中心区，处于**市总体计划“大、杨、石”组团西部，其东北紧连石桥铺高新技术产业开发圆，西至上桥片区，南到大渡口新城，是配套完善以高新技术产业开发为主综合性科技新城。项目总占地面积达206亩，总建筑面积达47万平方米，总投资达10多亿人民币。 2、相关前期定位策划补充和修正 ①项目定位 在前期提交《定位汇报》中，项目标专题概念定位是： “大型综合性国际化商业中心” 经过近段时间我们对大型商业项目标研究，为了使概念更贴近市场，我们把概念提升为： “西部首个国际情景专题购物公园” [原因]： A、“大型综合性国际化商业中心”即使正确表示了本项目标规模和经营业态，但作为一个新兴商业城，想要在一定时间里成功运行，这个概念对“消费者”吸引力不足。 B、“大型综合性国际化商业中心”概念定位竞争力不显著，大而全操作思想表现一览无余，对未来市场显得把握不准。 C、在以市场需求为导向基础上，我们升华该概念定位为“西部首个国际情景专题购物公园”。 [分析]： A、作为一个郊区大型商业项目，其关键考虑原因是怎样吸引“消费者”到项目所在地进行消费。而假如到项目所在地进行消费给“消费者”造成这些消费也能够在自己所在区域完成，那项目存在价值就会大大降低。**作为一个多核发展城市，每个区全部在逐步形成自己消费中心区，要把这些区域“消费者”吸引过来，项目标营销和定位就要站在城市区域营销战略高度上，我们称为“场所营销”。要知道项目标目标是分流市内各个主城区“消费者”，形成某种“假日经济”，或吸引西部地域乃至全国各地“消费者”形成“旅游经济”； 以上两种消费模式全部和放假相关，缺点就是有时效性，所以不能作为项目吸引“消费者”关键。但它们全部有一个共性，就是“玩”。于是我们给了“消费者”一个来消费理由：“来玩，玩累了休息、购物”。于是也得出了概念定位： “国际情景专题购物公园” B、“情景专题”代表了项目标特色，也能够是某种文化特色，或是世界多种文化缩影；这些专题设定，决定了项目标文化内涵取向。 C、“购物公园”是项目另一个特色，在我们定位里，“玩”是“消费者”来此地消费关键目标，购物是辅助功效；作为市场切入点，其实二者相相互成。 [结论]： 香港之所以称为“活力之全部”是因为她娱乐业和旅游业在东南亚全部是首屈一指，不难看出，到香港旅游就是“玩、购物、休息、再玩、再购物……”，二十四小时让“消费者”充满活力。 本项目立意打造西部第一个以娱乐购物为主商业中心，填补了市场空白，为项目推向市场和把整个二郎地域发展起来降低了不少障碍和阻力，并在以后经营上赢得了大量时间。 第二部分 项目营销策划 概念提醒： l 房地产营销走进教授卖楼时代 一、营销策划标准 1、以综合性产品进行经营计划，面向全国及海外市场。以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场制高点上，全方面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现连续发展战略。 2、以“游玩经济”为主导，下含“假日经济”、“旅游经济”、“会展经济”、“会议经济”等多个形式吸纳品牌企业进驻经营，提供宽广产品展示舞台及创建理想经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。 3、营造浓厚市场商业气氛，增强市场经济价值及市场凝聚力，形成强烈投资气氛，全方面促进销售及招商进程。 4、吸纳3到5个大型百货超市进驻，增加人流及品牌效应。带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且**从未出现多个大型百货共存一个商业项目标现象，我们将发挥其品牌效应及优势。