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商铺投资的主体 商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分，完全在 于商铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资， 但有些商铺适合机构投资。 显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺 隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。在后面章节将就各类商铺的投资主体适应 性做分析、介绍。 商铺投资的回收周期 商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间 跨度。 很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只 能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，根据对北京、上海商铺投资市场的分 析，目前国内商铺投资的回收周期约为 6 年到 8 年。 商铺投资的形式 商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形 M 式，有极大的相似性。但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。 （1）、商铺购买 O ▲ 商铺上市初始交易购买 C 商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管 已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。商铺上市初始交易购买方式发生在 . 商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的 G 开发商，商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项目的价值 做出准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业 N 能力将决定其投资成败及投资收益的高低。 众所周知，目前北京、上海等大城市商铺销售价格持续盘升，而且不少势力雄厚的商铺投 O 资者出手极为阔绰，那么这些城市商铺的价格到底是否合理，自然成为商铺投资者关注的内 L 容。本书的核心内容就是告诉读者、商铺投资者如何正确、科学进行商铺投资。 商铺上市初始交易购买的方式所需要投入的资金多，尽管投资者可以采取银行按揭的方 U 式，但 40%的首付款也不是一笔小数目。 H 我们之所以将这种商铺购买形式称之为上市初始交易购买，是因为这类商铺购买方式就 仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，市场监管越严格，市盈率控 Z 制越低，商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺；如果商铺投资者属于战略投资机 . 构，通过私幕参股的方式成为该商业房地产项目的投资商之一，那么它就可以得到类似于原 始股的原始商铺；如果该战略投资机构是通过类似于股票一级市场认购的方式去买商铺， W 那么因为购买的面积可能比较大，所以可以享受比较大的价格优惠；商铺投资者通过市场交易 W 的方式，购买商铺，善于市场运做的开发商完全有可能以较高的市盈率将商铺卖给商铺投资 者……上述之原始商铺和一级商铺与股票市场的原始股、一级市场申购的股票相比喻，可 W 能有不尽合理的地方，但商铺上市初始交易购买和股票原始认购及一级认购有一个共同的特 点，就是投资者必须对开发商、项目的具体状况等或上市公司进行深入的研究和了解，避免