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管理论文：杭州市二手住宅价格评估模型研究 （1）本研究一共收集了11596条2018年杭州市主城六区的二手住宅交易数据，经过剔除异常数据后，得到有效数据8969条。结合己有研究和杭州市房地产市场现状，选取了21个特征变量。其中５个建筑特征变量：所在层数、总层数、建筑面积、房龄、装修程度；８个邻里特征变量：物业费、绿化率、容积率、商业综合体数量、医院数量、重点学区、幼儿园数量、大学数量；5个区位特征变量：已建成地铁数量、在建中地铁数量、离西湖距离、离西溪湿地距离、离钱江新城距离；3个合成变量：楼层得分1、楼层得分2、离市中心的距离。经过相关性分析和特征变量重要性筛选，剔除了楼层得分1、楼层得分2、装修程度、离西湖距离、离西溪湿地距离、离钱江新城距离6个特征变量，最终15个变量进入模型训练。第一章绪论1.1研究背景金融信贷和房地产评估息息相关，健康的信贷关系是促进房地产经济和金融信贷健康发展的保障，而住宅价格评估的市场价值是提供贷款额度的前提和根本。近年来，随着我国居民收入水平的显著提高，居民的住房消费能力也水涨船高，房地产信贷规模增速明显提高，部分地区甚至出现首付贷，主要是因为个人消费贷中所占的比例逐步提高。此外，三、四线城市的大规模开发，房地产库存积压严重，无法在短期内消化，开发商资金回笼压力大，房地产信贷存在违约风险。同时房地产贷款的额度基于住房成交价格，使得银行住房信贷风险进一步增加。从一、二线城市来看，就业机会多，社会福利好，基建设施完备，人口红利大，土地供应面临瓶颈，进一步导致房地产价格快速增长，城市房价收入比失衡，存在房地产泡沫的隐患。.........................1.2研究意义研究杭州市二手住宅价格的批量评估问题具有重要的理论与现实意义，具体而言有以下几点：（1）丰富房地产评估理论和房地产评估指标体系理论房地产评估的三大基本方法是收益法、市场比较法和成本法，自我国20世纪80年代的土地改革和住房制度改革至今，以此为基础的房地产评估法被广泛应用，也日渐完善，但无法满足同时计算大量房地产价值的需求，且存在一定的主观局限性。本文在特征价格理论的基础上，讨论比较了传统的多元线性回归模型、机器学习中的随机森林模型和支持向量回归模型等智能学习模型在房地产价格评估中的应用效果，同时根据杭州市二手住宅市场实际情况，构建了杭州市房地产价格评估指标体系，实现了快速批量评估房地产价格的目的，同时达到准确、低成本的评估要求。（2）降低房地产商业贷款中的信贷风险目前，商业银行面对的主要风险就是信贷风险，主要产生于商业贷款中的住房抵押贷款。若不能及时有效地采取措施来解决信贷风险，将对银行带来巨大的风险，甚至威胁到整个行业。住房抵押贷款作为商业银行的主要业务，是商业银行收入的重要来源之一。据我国银行体系的调查结果表明，以房屋作为抵押物的资产变现率较低。主要原因是，商业银行发放贷款的主要参考抵押物（不动产）的价值，如果被抵押物评估价值虚高，可能造成抵押物实际变现价值低于基于评估价值确定的贷款额，进而给商业银行带来不可估量的风险。通过选用合理的自动评估模型，可以有效提供抵押物的参考价值，为商业银行房贷提供决策支持，有助于加强商业银行的风险管理。......................第二章相关理论与文献综述2.1相关概念2.1.1房地产价格评估房地产价格评估，是指房地产评估师根据评估目的，在遵循评估原则的基础上，按照评估程序，选用适当的评估方法，综合分析影响房地产价格的因素，在评估时对客观，合理的房地产价格或价值进行评估和确定的活动。房地产估价基本程序为：明确估价基本事项（包括明确估价目的、估价对象以及估价时点拟定估价作业方案－－搜集估价所需资料－－实地查勘估价对象－－选定估价计算方法－－确定估价结果－－撰写估价报告--估价资料归档。常用的房地产估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些综合方法的运用，适合于单宗房地产估价。需注意的是：“房地产估价是科学和艺术的结合，对房地产价格或价值的判断需依赖于科学的理论与方法，但是又不能完全拘泥于估价理论与方法，需要依赖于估价人员的经验，依赖于他对影响房地产价格的各种因素的综合分析与判定。..........................2.2住宅价格影响因素的研究现状影响住宅价格的因素多而复杂，需要一一分类。柴强将影响因素先分为房地产自身因素和房地产外部因素，然后再进一步细分。影响住宅价格的房地产自身因素分为实物因素、权益因素和区位因素三大类，房地产外部因素可以分为制度政策因素、社会因素、经济因素、人口因素、国际因素和其他因素等六大类，同