商场开业后营运管理的五大关键点.pdfVIP

开业后，商场营运管理的五大关键点 1、建立常态化营运推广机制 2、强化品牌监控能力 3、做好市场调研工作 4、主动推进商户调整优化 5、提早布局换铺过渡 众所周知，住宅项目售罄基本意味着项目的结束，而商业项目的开业却意味着项目刚刚开始，开业之后 营运管理的水平对于项目成败尤为关键。从商业地产全生命周期来看，前期招商和后期营运对于商业地 产项目的贡献率约为二比八，营运管理是商业地产的核心竞争力之一。 如何才能实现良好的运营管理？如何衡量商业地产的营运管理水平？一个最简单有效的指标就是 客流量。旺盛的客流，不仅可以让每个在购物中心内经营的商家取得良好的销售业绩，从而能够向购物 中心的运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，以此保证购物中心的收益实现；还可以让购 物中心通过现有商家的良好表现，吸引更优质的商家，通过不断优化商家结构来提升租金水平，从而实 现运营收益的不断增长。 本文结合万达、凯德等标杆商业地产商的运营管理经验，认为商场开业后运营管理要重点关注五个 关键点，即建立常态化营运推广机制，强化品牌监控能力，做好市场调研工作，主动推进商户调整优化， 提早布局换铺过渡。 常态化营运推 自然调整过渡 强化品牌监控  主动优化调整  做好市场调研  五大关健点 有 效 提 升 商 业 项 目 营 运 管 理 水 平 一、建立常态化营运推广机制 标杆房企在商业地产日常的营运活动中，往往都有一套较完善的运营推广机制。包涵高水准的年度、 季度、月度的定期推广方案和计划。依据商场经营状况、迎合市场主流需求、对于不同类型的项目做好 区别化推广。与此同时，做好对推广效果的评估工作，以客观推广效果评价有力倒逼营运推广方案改进。 一方面，营运推广计划编制前置。高质量的推广活动设置自然是核心，但计划编制的时间安排也不 可忽视。建议不要将计划排的太过紧凑，而是要适当的留有余地。例如有些公司的年度推广大纲在 12 月底才能出来，这就影响了下一年度首季度和首月的推广计划编制。因此，为了充分预估到各种可能的 影响因素，让月度和季度的推广计划编制更具实操性，建议营销推广计划编制前置，年度计划提前两个 月完成，月度计划提前1个月完成。 另一方面，不可忽视对于营运推广活动的后期效果评估。凯德就要求在每次重大营运推广企划活动 后两周内必须进行效果评估。对于评估的项目，可以参考标杆企业的成熟做法，建立一套相对科学的评 估框架，如包括活动前后一周内广场总体、各主力店和各步行街商户销售对比，客流量对比，车流量对 比，各主力店和各步行街商户对企划活动的满意度等。 类型 时间 内容 标准 月度营运推广方案 提前 30 天 核心推广活动，美陈布置计划 以季度营运推广大纲为依据，每月至 及费用预算，客流和销售目标 少组织一次商家促销活动，重点用于 的深化，随机增加商家活动 淡季，与节假日错开。 季度营运推广方案 提前 45 天 本季度核心推广活动，美陈布 以年度营运推广大纲为依据，结合市 置计划及费用预算，客流和销 场需要设置 售目标的调整 年度营运推广方案 每年11月前 包含统一营销活动，美陈布置 ◎必须保证每月至少两次推广活动，