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房地产开发项目中工程造价的控制 【摘要】分析了建设项目从决策到设计和施工各阶段对造价的影响,找出造价控 制的重点因素.讨论了房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段分别需 要采取的相关措施和方法, 以尽量降低项目的工程造价,即在决策阶段编写详细的 可行性研究报告和编制投资估算;在设计阶段优化设计方案,进行合理的技术设计 和施工图设计;在实施阶段选择合理的施工方案,严格控制工程变更和现场签证, 严格审核工程施工图预算,工程造价的预算采用工程量清单报价,择优确定专业分 包单位,防止少数垄断性行业任意抬价,深入现场,收集和掌握施工有关资料,制定 严密的合同条款. 房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程,即项目规划决策阶段、项 目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段.有关分析资料显示[1],在项目投资决策阶 段对投资的影响可达 95% 以上;初步设计阶段可达 75%～95%,对建筑工程造价的 影响力最大;技术设计阶段可达35%～75%,对建筑工程造价的影响力减小,该阶段 只确定工程设计的合理性、可行性;在施工图设计阶段可达 10%～35%,其影响力 进一步削弱.因此,最关键的阶段是项目实施之前的项目决策(决定因素)和设计阶 段(关键因素), 因此要根据影响力的大小有所侧重. 1 规划决策阶段工程造价的控制 本文转自项目管理者联盟 1 决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有很大影响,特别是建设标 准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等.该阶段控制造价的主 要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算. 1.1 编写可行性研究报告 可行性研究报告是决策的重要依据,做好可行性研究报告的关键是做好市场 调研,开发的项目是否有相应的消费群体,深入了解开发项目所定位的业主们的需 要,要确保项目是适应发展要求的;做好效益研究,从投入、产出入手,解决项目在经 济上的“合理性”问题.既要符合所在城市的规划要求,又要满足使用功能,既要考 虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧 凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用.可行性研究的深度要规范化和标准化, 研究报告要确保真实性和科学性. 1.2 编制投资估算 投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一.它是研究、分析开 发项目的经济效果的重要依据,也是决策的主要依据. 项目管理者联盟文章，深入探讨。 在投资估算中,设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工 程内容,费用构成应齐全、合理,确保估算质量.主要工艺要进行多方案比较,设计方 2 案不仅要技术上可行,而且经济上更应合理.所以工程经济人员从建设方案的优选 开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资 估算中各种动态因素的变化,尽可能打足投资不留缺口,这是编制投资估算工作的 关键,也是下阶段的重要依据. 2 设计阶段工程造价的控制 工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工 程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重 点阶段. 2.1 优化设计方案 项目管理者联盟文章，深入探讨。 专家指出[2],虽然设计费用占工程总投资的比例很小(1%～2%),但它对工程 造价的影响程度达到 75%.搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的 关键,重施工、轻设计的观念必须克服,控制工程费用应从设计抓起.因此,建设单位 在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,采用先进的技术方案和成熟的 新技术、新工艺、新材料. 2.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制 3 方案设计招标完成后,还要重视技术设计和施工图设计.我国的建设项目中, 一旦某个方案中标,在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少竞争机制,设 计人员随意加大梁柱截面,提高混凝土强度等级,增加配筋量, 出现了不少设计不 合理现象,致使投资严重失控.在设计过程