2006年度影响湖州房价上涨因素的调查报告.doc

2006年度影响湖州地区房价上涨因素的调查报告 PAGE 1 一 导 语 房地产业是关联度很高的产业，它的持续快速发展有力地带动建筑建材、装潢装饰、物业管理、园林绿化等相关配套产业的发展，扩大了就业。在拉动国民经济增长的同时明显提高了市民生活和居住的条件。但是，房地产业的持续健康的发展关键是要与市场需求和消费能力相适应。去年，我市居民仍购房踊跃、房产价格上涨的现象引起了社会各界的高度关注。由于房地产业发展具有特殊性和复杂性，目前社会各界对我市房地产市场是否健康、是否过热；房价上涨的因素到底有哪些。为此，我们对我市房地产业的发展进行了调查，并据此提出了一些看法和建议,由于本人水平有限欢迎批评、指证。 二 湖州房地产业发展的简要回顾 湖州房地产业发展受经济体制与宏观经济政策影响较大，呈现周期性的波动。在2002年以前，湖州房地产业发展规模不大，统计资料也不够齐全、完整。2003—2006年，受宏观经济政策刺激和周边城市的带动作用，湖州房地产投资快速增长，房地产业逐渐在壮大，个人购买商品住宅、房改房迅速升温。2004-2005受宏观经济政策“软着落”的影响，但房地产投资并未能够及时回落。 三 湖州房地产业的现状 首先来看湖州2006年的房价。通过调查和讯问发现,湖州地区现有房价大至是通过地段和层次来区分房价。Ⅰ类地段是指在原来的老城区及环城东路、环城西路、环城南路、环城北路以内或左右侧的房子。这类房子基本是属于老城区的旧城改造地段，并被称谓“黄金地段”。因为仅拆迁赔偿费就是4000元／㎡，这类地段的房价基价在5300元／㎡左右；Ⅱ类地段是指在环城路外侧及远离环城路一直到外环线以内的地段。这一地段是这几年的开发重点，因为城市扩张和延伸就从这里开始，所以这几年这类地段的房价几乎是上涨了100％，让那些家中无房，或无房手中又没钱的市民望房心叹！这类地段的房价大至在4300元／㎡左右；Ⅲ类地段是指外环线以外远离城区位置，这些地段是湖城扩大的需要而被列入市区范围，由于交通逐渐变得便利，这是很有发展和升值潜力的地段，这类地段的房价是3100元／㎡左右。当然相同地段不同楼盘间由于配套设施等因素差异；同一楼盘不同幢号间由于间距差异和视野不同房价又会有100元／㎡左右差别。参见2006年我市商住楼价格表(表1) 其实就连同一幢号上由于套型不同、所处位置不同，比如中间套和边套的区别房价又会有不同的差价一般在50-100元／㎡。当然了，同一套型不同层次的差价就更明显。比如说一层房价是1000元／㎡计算；二层就会是1100元／㎡；三层是1150元／㎡；四层是1080元／㎡；五层是1050元／㎡。如果是带阁楼的，阁楼按房管局核定的建筑面积为计算依据价格是800元／㎡。小高层的房价是从六层以上按六层为计算依据向上按5％递增，层数越高，房价越贵。就连存放自行车的车库根据进出的方便程度、利用率、屋内是否有排污管道、采光窗等因素都会作为房价参考依据，真是价有所值。 表1：2006年湖州楼盘房价调查表 楼盘名 开发公司 地理位置 所属 地段 房价 层数 现代生活广场 中房集团房产公司 府庙旁 Ⅰ类 5000 多层 百合公寓 湖州凤凰东园建设公司 红旗路底 Ⅰ类 5000 小高层 丽阳景苑 湖州丽阳房产公司 湖州龙溪北路579号 Ⅱ类 4300 小高层 余家漾小区 升华房地产开发公司 市交通医院 Ⅱ类 4700 多层、小高层 阳光水岸 浙江国际嘉业房产公司 三里桥路加油站旁 Ⅱ类 4600 多层、小高层 仁皇山庄 浙江大东吴房产公司 仁皇山路北侧 Ⅲ类 多层 富田家园 浙江大东吴房产公司 王家田村 Ⅲ类 多层 说明：多层是指除车库层以下五层或五层以下的房屋；小高层是指五层以上到十五层以下的房屋；房屋单价 元／㎡。 表2：湖州市区2003年楼盘房价表 楼盘名 开发公司 地理位置 所属地段 房价 层数 计家桥小区 浙江大东吴房产公司 新华路菜场旁 Ⅱ类 1700 多层 新世纪花园 浙江大东吴房产公司 新华路 Ⅱ类 2400 多层 宏基花园 金宏基房产公司 府庙旁 Ⅰ类 2200 小高层 四、湖州房价上涨的因素 （一）从购买能力来看 湖州房地产业迅速发展的背后无疑对应着不断扩大的需求，首先，住房体制改革释放出了较大的购买能量。从1999年底，我市房改新政策的全部到位，使居民个人购买商品住宅开始增加。其次，居民收入快速增长提高了社会购买能力。我市城镇居民人均可支配收入的大幅提高,到2006年本市居民年可支配收入居民达到11759元、农民3589元。再次，城市化水平的提高促进了商品住宅需求的增加。1999年以来本市着力于城市化建设，2003年城市化水平达到了42.5%，比1999年提高了7.5个百分点。2003—2006年间我市城镇净迁入人口超过了10万人。我