吴江市国际纺织城营销策略及工作纲要.pdfVIP

国际纺织城 营销策略总纲 及阶段性工作纲要 恒基地产顾问 第一部分 项目招商及销售策略 一．项目招商及销售的基本营销目标设定 1．资金回笼目标：力求资金迅速回笼，确保项目滚动开发，开盘后至2007年12月31日实现30%的销售率（约回笼资金9000万）。 2．开业入驻率目标：确保项目正式开始招商后一年内开业，开业时商户入驻率达到80%以上。 3．品牌塑造目标：通过项目营销，震撼业界，成功塑造“盛泽国际纺织城” 的品牌形象，同时提升星月公司的企业品牌。 二．项目招商与销售的对立统一关系 1．目标经营商家购买将招商与销售合二为一，是营销的首选模式。 2、过多的投资客介入，如未能控制商铺炒卖现象，可能扰乱本项目后续销售价格。 3．投资者投资后，发展商应当回收不少于 2—3 年的经营权，以确保各区域商品分类的规范和商户质量的控制。 三．项目招商与销售的区域策略 1．招商区域 （1）盛泽本地及周边纺织产业集聚地，如吴江、震泽、桃源、横扇、七都、平望、黎里、嘉兴、湖州织里等。 （2）苏州地区：常熟、张家港、太仓等地 （3）长三角地区：南通、杭州余杭、湖州织里、绍兴柯桥、海宁、桐乡、常州武进等地。 （4）其他区域：棉纺织基地（山东潍坊昌邑、江西澎泽等）、麻纺织基地 （宜兴西渚镇、黑龙江兰西县、云南宾川县 等）、国内大型面料批发市场 （福建石狮鸳鸯池、广州中大及国际轻纺城、南海西樵、东莞虎门等布料市场） 2．销售区域 （1）商户：盛泽及长三角地区产业基地和特色城镇为重点区域，尤其是其中产区专业市场中的商户。 （2）投资客：  吴江（吴江市区、盛泽及周边乡镇）、嘉兴湖州等临近盛泽的乡镇、苏州市区等地区具有投资实力的家 庭或个人；  江苏其他地区专业市场发达、居民投资意识强的城市，如常熟、无锡江阴、常州、张家港等  上海、杭州、绍兴、温州、台州、义乌等经济发达、专业市场发达、居民投资意识强的城市。 四．项目竞争性招商策略 1．竞争性租赁政策：短时间内抢占市场，与竞争对手争夺客户。  租约期限：结合免租期，建议第一个合同期为两年。  税收及工商管理优惠政策：进行政府攻关，争取减免进驻商户的相关税费，减少商户经营成本。  行之有效的倒计时减免租金及管理费策略：结合工程进度及总体招商节奏制定递减式减免租金、管理费、保证金策略， 督促商户尽早签约进驻。 A 、减免租金优惠政策 为降低商户经营成本，确保商户快速赢利，面向商户实施最高 2 年的免租扶持政策。根据商户签约进驻的时间不同租金减免优惠如下： 签约进驻时间 免租期 2007 年 10 月 18 日前签署《租赁合同》并缴纳足额保证金的商户 24 个月 2007 年 12 月 31 日前签署《租赁合同》并缴纳足额保证金的商户 20 个月 2008 年 3 月 31 日前签署《租赁合同》并缴纳足额保证金的商户 18 个月 2008 年 5 月 31 日前签署《租赁合同》并缴纳足额保证金的商户 16 个月 2008 年 6 月 1 日后签署《租赁合同》并缴纳足额保证金的商户 12 个月 B、减免管理费优惠政策 市场综合管理费按建筑面积人民币 10 元/平方米收取, 自开业之日（2008 年 8 月）起按季度缴付，经营商户第一、二年享受减免优惠， 自第三年起另行确定。 签约进场顺序 优惠后市场管理费