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（产品管理）小户型复式产 品设计研究 _ 小户型复式 产品设计研究 2009 年 10 月 23 日 前言 2 第壹部分： 小户型开发中遇到的问题及对策 2 壹、目前小户型开发存于的不足： 2 二、小户型的优化及对策 4 二、新的测量规范出台后的创新户型设计方法 8 第二部分 新规范下复式小户型创新实例研究 17 壹、复式小户型 LOFT 概述 17 二、复式小公寓 LOFT 的设计要素 18 三、武汉复式小公寓产品分析 19 第三部分 小户型的设计和装修问题 29 壹、房型设计和装修设计同步结合原则 29 二、小户型设计尺度设计原则 30 三、小户型装修的原则 41 前言 小户型物业是壹种依托于均市的产物。从物业分布的区域特征来见，小户型 物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来 见，主要分为投资型及过渡加投资型俩种。从规划指标来见，小户型物业均存于 容积率高、 梯户比值高、 绿化面积少； 有多层商业裙房， 生活环境不纯粹的特点。 但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，和其它物业有着很强的互补性，因此 长期存于。 小户型中的复式产品是基于小户型产品特性中的壹种，是规避小户型劣势的 创新型产品。小户型复式产品是从属于小户型大系列产品中的壹个分支，很多于 面积的区间和集约性使用、功能实用性最大化方面是完全壹致的，于空间使用方 面更加有效。 近阶段随着规划政策的不断完善，小户型复式产品发展出多种衍生类产品， 下面我们将对此逐壹进行研究分析。 第壹部分：小户型开发中遇到的问题及对策 各地市场小户型住宅被疯抢的背后，小户型产品本身的弊病和缺陷也逐渐暴露， 也必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。因 此，我们更有必要对这类产品存于的不足及其如何解决的对策做个理性的剖析和 冷静思考，以便于日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。 壹、目前小户型开发存于的不足： 1 、房型不合理，居住功能差 当下，小户型公寓中大多是宾馆式的壹室户房型，无独立厨房、无日常起居 的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常居家 生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住物业的 使用价值。 有些小户型中壹室壹厅的房型， 虽说比壹室户的房型好些， 但总体来说也不 如常规住宅中和二室、三室组合于壹起的壹房设计。小户型公寓中的壹室壹厅大 多是直套型的类似于传统公房中的壹室半的房型。这种房型客厅采光不足，而卧 室却过于明亮。而根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应该胜于卧室，应 更充足。 此外，小户型中储存空间的严重不足，也是壹大通病。房型设计和装修设计 时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”的小而全、小 而精。这也同样影响到小户型的居住功能。 2 、得房率低，走道过长 如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅， 大多于 70% 左右，有的甚至只有 60% ，这和通常新建住宅 80% 之上的得房率相比， 实于是相差悬殊。 对于日趋理 性和精明的购房者来说，这壹过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择。 造成得房率低的壹个重要因素，是其壹梯十几户走道过长的陈旧设计，中间壹条 窄长走道， 俩侧壹长排住户， 如同鱼骨状的平面布局。 这壹设计显然是不合理的， 既会造成人声嘈