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2020年房地产经纪产业链 分析报告 2020年9月 房地产经纪行业正试图向外拓展业务版图。这不仅意味着二手经纪不断切入新房渠 领域，更表现为经纪公司试图在长租、装修等业务领域培育能力，试图打造泛房地产服务 平台。这种努力，在时间上恰好和物业管理公司拓展增值服务业务版图的努力重叠。 ▍ 物业管理和房产经纪行业的跨界竞争 物业管理行业增值服务版图不断扩大 物业管理龙头不断扩大增值服务版图，物业管理上市公司来自于基础服务的收入占比 不断下降，来自于社区增值服务和非业主增值服务的收入占比越来越高。 表1 ：13 家上市公司基础物业服务占营业收入比重及毛利率对比 2016 2017 2018 2019 公司名称 占收入比 占收入比 占收入 毛利 占收入 毛利 毛利率 毛利率 例 例 比例 率 比例 率 绿城服务 70.4% 10.9 69.3% 11.2 66.5% 11.4 63.5% 11.4 碧桂园服务 83.0% 30.3 81.5% 29.4 73.7% 31.9 60.3% 30.2 保利物业 74.8% 13.1 74.7% 13.7 68.8% 14.1 64.4% 14.2 彩生活 78.9% 35.6 75.6% 35.2 84.8% 26.1 86.9% 27.6 中海物业 91.1% 21.1 92.2% 21.3 90.1% 18.0 75.2% 16.2 雅生活服务 78.6% 24.9 68.5% 26.9 48.1% 27.4 55.2% 25.3 蓝光嘉宝服务 58.0% 26.7 62.7% 30.3 61.4% 28.0 54.3% 28.3 新城悦服务 69.6% 24.2 65.5% 25.3 63.7% 27.8 41.9% 28.1 永升生活服务 61.7% 14.7 65.1% 18.0 62.0% 23.7 57.0% 22.1 南都物业 79.8% 23.4 82.5% 20.4 82.8% 18.8 80.6% 19.1 中奥到家 88.1% 24.9 93.2% 30.1 92.7% 27.4 74.9% 28.4 佳兆业美好 38.8% 29.5 40.1% 31.9 42.0% 33.0 44.3% 27.3 滨江服务 66.9% 9.8 62.5% 15.5 45.5% 15.6 58.6% 16.1 加权平均 74.9% 21.1 75.0% 21.6 70.6% 21.5 66.0% 21.4 资料来源：各公司公告，市场研究部 物业管理公司力图构建社区和楼宇的泛生活服务平台，这一平台不仅包括长租、家政、 零售、广告、装修等业务，甚至也包括了房屋经纪业务。 1 图1 ：碧桂园服务的社区增值服务内容