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2020年房地产经纪产业链分析报告 2020年9月  房地产经纪行业正试图向外拓展业务版图。这不仅意味着二手经纪不断切入新房渠道 领域，更表现为经纪公司试图在长租、装修等业务领域培育能力，试图打造泛房地产服务 平台。这种努力，在时间上恰好和物业管理公司拓展增值服务业务版图的努力重叠。 ▍ 物业管理和房产经纪行业的跨界竞争 物业管理行业增值服务版图不断扩大 物业管理龙头不断扩大增值服务版图，物业管理上市公司来自于基础服务的收入占比 不断下降，来自于社区增值服务和非业主增值服务的收入占比越来越高。 表 1：13 家上市公司基础物业服务占营业收入比重及毛利率对比 2016 占收入比 2017 占收入比 2018 占收入 2019 占收入 公司名称 毛利 率 毛利 率 毛利率 毛利率 例 70.4% 83.0% 74.8% 78.9% 91.1% 78.6% 58.0% 69.6% 61.7% 79.8% 88.1% 38.8% 66.9% 74.9% 例 69.3% 81.5% 74.7% 75.6% 92.2% 68.5% 62.7% 65.5% 65.1% 82.5% 93.2% 40.1% 62.5% 75.0% 比例 66.5% 73.7% 68.8% 84.8% 90.1% 48.1% 61.4% 63.7% 62.0% 82.8% 92.7% 42.0% 45.5% 70.6% 比例 63.5% 60.3% 64.4% 86.9% 75.2% 55.2% 54.3% 41.9% 57.0% 80.6% 74.9% 44.3% 58.6% 66.0% 绿城服务 10.9 30.3 13.1 35.6 21.1 24.9 26.7 24.2 14.7 23.4 24.9 29.5 9.8 11.2 29.4 13.7 35.2 21.3 26.9 30.3 25.3 18.0 20.4 30.1 31.9 15.5 21.6 11.4 31.9 14.1 26.1 18.0 27.4 28.0 27.8 23.7 18.8 27.4 33.0 15.6 21.5 11.4 30.2 14.2 27.6 16.2 25.3 28.3 28.1 22.1 19.1 28.4 27.3 16.1 21.4 碧桂园服务 保利物业 彩生活 中海物业 雅生活服务 蓝光嘉宝服务 新城悦服务 永升生活服务 南都物业 中奥到家 佳兆业美好 滨江服务 加权平均 21.1 资料来源：各公司公告，市场研究部 物业管理公司力图构建社区和楼宇的泛生活服务平台，这一平台不仅包括长租、家政、 零售、广告、装修等业务，甚至也包括了房屋经纪业务。 1 图 1：碧桂园服务的社区增值服务内容 资料来源：公司公告 房产经纪龙头试图进入泛服务领域 房产经纪龙头也试图依托线下经纪人资源，和业主的广泛连接，进入更广阔的房地产 服务领域，其中部分领域和物业管理公司相重合。我爱我家的核心业务板块就包括长租公 寓。自如作为经纪行业龙头的兄弟公司，实际上也存在业务协同。 表 2：我爱我家公司主要业务布局 业务板块 业务简介 代理销售服务 分销业务 为开发商提供包括销售前台服务、销售后台事务管理等代理服务 作为开发商的分销渠道，为其带来客源，向开发商收取佣金 作为开发商的渠道分销商、整合线下中小房地产中介机构，以线上网站及 手机 APP 平台宣传、线下机构带客源现场看盘的方式，通过向楼盘提供客 源，收取渠道分销费、向合作的其他房地产中介支付返费 新房业务 电商业务 顾问策划业务 二手房买卖 为开发商提供项目策划、营销方案等服务，收取服务费 为业主和购房人提供信息，协助交易双方进行看房、签约、办理贷款等服 务 经纪业务 资管业务 为业主和租房人提供信息，协助看房、签约、并在租赁期内提供沟通协调 等服务 二手房租赁 分散式 接受业主委托处理房屋出租事宜，包括受托房屋修整、撮合实现房屋出租、 定期代收及转付租金、后期物业管理等 标的公司承租整栋公寓，装修后对外出租、收取租金，同时向承租人提供 物业管理服务 整栋式 资料来源：公司公告，市场研究部 2 图 2：相寓在管规模（万套） 图 3：我爱我家长租公寓业务收入 单位：亿元 35 30 25 20 15 10 5 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 0 2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019 资料来源：公司公告 资料来源：公司公告 图 4：一个典型的自如出租房间：统一的装修风格 图 5：一个典型的相寓出租房间：保留原始装修风格 资料来源：自如 APP 资料来源：相寓 APP 除了长租公寓之外，我爱我家等经纪龙头也对家装等业务有兴趣。从长租公寓出发， 家政等