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【城市更新专题系列】第十篇： 欧洲 REITs 市场及体系概览 作者：韩 国梁 许琳震 一、 欧洲 REITs 市场简析 房地产投资信托最早源于美国，1960 年美国国会通过《房地产投资信托法案》并 以此为依据对《国内税收法则》等相关法律进行了一系列系统调整，从制度设计上确 立了 REITs 的法律地位。之后，由于 REITs 在市场中表现出的高流动性、风险规避性、 高收益性，因此在 20 世纪后半叶的美国得到了快速发展。同时，由于采用信托制度 作 REITs 的基本原理，使其具有极强的可移植性，纷纷被欧洲各国移植借鉴，形成 各自具有本国特色的 REITs，REITs 的影响也在世界范围内不断扩大。 根据欧盟上市房地产协会（ EPRA）和富时全球房地产指数（ FTSE EPRA Nareit Global real estate）统计：截止 2018 年四季度，欧盟 28 个成员国的国内生 产总值合计超过 17.3 万亿美元，其商业地产市值总和超过 7.8 万亿美元。欧盟上市房 地产公司的总市值 4110 亿美元，约为欧盟商业地产总市值的 5.27%。欧盟上市的 房地产公司中包括了 218 个 REITs，总市值超过 1940 亿美元。此外，有 309 个非 REITs，市值接近 2,170 亿美元。根据 EPRA 和 FTSE 的统计数据，全球 76 个国家总 共有 844 个上市 REITs，市场总规模 1.62 万亿美元，欧盟 28 国 REITs 市场规模占 全球 12%。 上市 非 上市地产/ 商业地产 上市地产 REITs 市 REITs 非 REITs 股票市场 上市地产/商 　 人均 GDP GDP 地产 REITs 股票市场 市值 市值 场规模 数量 市场规模 规模 业地产规模 数量 数量 规模 　 （$ ） （$ bln. ） （$ bln. ） （$ bln. ） 个 （$ bln. ） 个 （$ bln. ） 个 （$ bln. ） % % 英国 39,800.27 2.628.41 1,538.52 82.66 94 67.35 57 15.31 37 3075.78 2.69% 5.37% 德国 44,769.22 3,700.61 1,618.35 104.60 62 4.07 6 100.53 56 1953.11 5.36% 6.46% 法国 39,932.69 2,587.68 1,146.81 56.41 47 50.52 26 5.88 20 2195.16 2.57% 4.92% 意大利 31,996.98 1,938.68 862.11 1.20 9 0.97 2 0.23 7 578.04 0.21% 0.14% 西班牙 28,358.81 1,313.95 572.69 31.66 82 24.07 63 7.59 19 646.76 4.90% 5.53% 荷兰 48,555.35 832.24 364.69 25.93 9 25.64 5 0.29 4 479.09 5.41% 7.11% 瑞典 5