武清光明道南侧地块项目—土地价值分析报告.pdfVIP

武清光明道南武清光明道南南侧地块项目南侧地块项目 ——土地价值分析报告 1.1.市场分析市场分析 2222..本体价值研判本体价值研判本体价值研判本体价值研判 3333. . 项目发展拟定项目发展拟定项目发展拟定项目发展拟定定位定位定位定位 4444. . 经济效益测算经济效益测算经济效益测算经济效益测算算算算算 一、市场市场场环境场环境 宏观政策经经济环境 武清中观市市场环境与发展空间 武清微武清微观市市市场市场环境境 市场环境——宏观政策经济济环境 2010年是政策收紧年，整体市市场压力将有明显增加； 政策的收紧，主要来自货币政策与产业自身政策策 从金融从金融、财税财税、供应结构等方面供应结构等方面，全面抑制全面抑制 二套房政 保障性住 营业税等 产业政策策 策 房 交易税 投资，抑制市场过热，房价过快上涨； 土地政策 信贷额度信贷额度 信贷额度与门槛，社会资金流动量，全面收 政策 收紧 货币政策策 紧，抑制过度通胀的出现； 收紧 房地产信托 存款准备存款准备 融资 金率 普通住宅 政策要点 政策内容 供给增加供给增加 …… 二套房贷收紧二套房贷收紧 明确二套房首付不低于四成明确二套房首付不低于四成 ，，贷款利率上浮贷款利率上浮15%15% 利率 个人住房转让营业税税 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。 土地费用 开发商拿地首付至少50% 收紧房地产信托 信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 银行存款准备金上调调 自2010年1月18日起，连续两次上调存款准备金率0.5个百分点 市场环境——宏观政策经济济环境 “政策的调整”不会改变“市场的方向”；对未来的宏观背景， 我们谨慎而而乐观。 虽面临通胀压力，但为维持汇维持汇汇率稳定汇率稳定，热钱大量流入热钱大量流入，经济复经济复 货币政策 苏不稳，利率上调空间有限。 涉及消费费、投资两大领域，仍是宏观经济支柱产 产业政策 业，以调调控为主，不会出现打压。 人民币升值压力明 宏观经济支柱产业 显显，在贸易恢复期在贸易恢复期， 汇率必须维稳 外需低迷外需低迷，，贸易壁贸易壁 经济贡献值经济贡献值 行业影响力行业影响力 产业链带动产业链带动 垒滋生，贸易全面 复苏尚需时日。 市场环境——宏观政策经济济环境 在2010年经济回暖期，通货膨胀环境下的主动政策性调整； 与2008年经济衰退期，通货紧缩环境下的被动市场性调整； 房地产市场的波动走走势将有质的区别； “政策的调整”不会改改变“市场的方向”。 对未来的宏观背景对未来的宏观背景，，我们谨慎而乐观我们谨慎而乐观。。