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{营销报告}某国际商 务花园营销报告 拥有专业·拥有赞美华盛国际商务花园营销报告 HavingprofessionalHavingappreciation 烨隆房产 2003 第一章市场篇 一、 上海房地产市场总体现状和趋势 2002 年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下 帷幕后，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。 市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。8 月份，浦东 价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中， 卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普遍上涨， 个别低价盘初遇价格阻力线。 去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和商品房 实施内外销并轨以及我国加入WTO 的重大利好，人们对房地产发展充 满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。在上海的松 江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的 地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为 40 万元一亩，而如今已经达到 80 万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦 江镇，是“一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸 开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。不仅上海本地开发商， 全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨 子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁华地段重金圈地。尤其是申 办 2010 年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中 拥有专业·拥有赞美华盛国际商务花园营销报告 HavingprofessionalHavingappreciation 烨隆房产 2003 外各地投资者更是涌动。 从宏观上看，2002 年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发 进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房 产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的 冲击；从市场上看，100 万平方米的重点工程配套商品房的正式启动， 指导性房价控制在每平方米 3500 元左右，最近新成立上海地产(集团) 有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营， 建立政府主导型土地储备供应机制，这些都表明了政府宏观调控的态 度，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。 在产业竞争中，预计 2003 年将是国内房产企业走向联合之路的 一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商 局的统计数据表明在 2002 年上半年，注册资金超过 3000 万美元的房 地产企业达到了 15 家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等 香港地产商掀起的 “投资潮”将再度上演 “升级版”，同时，据摩根 斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来 2-3 年中间，将有 3-10 亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着 雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人 性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然 的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新 经营理念，重新打造核心竞争力。 拥有专业·拥有赞美华盛国际商务花园营销报告 HavingprofessionalHavingappreciation 烨隆房产 2003 二、桃浦区域房地产市场发展现状和趋势 1.桃浦区域市场大环境概述 根据“十五”上海城市交通发展规划，上海下一步将致力于本市 道路货运的发展。位于上海西北部的普陀区桃浦镇将建成西北综合物 流中心和工业园区。这个中心规划用地4.2 平方公里，在建设实施中 采取“自由起步、尽快升级，有点到线，形成街市，纵深推进，形成 园区”的步骤。今年5 月前主要完成基础建设部分，即货运交易所、 中心停车场、公用型仓储区、配载一条街的建设以及网上货运交易系 统等。 在市政建设重点规划的推动下，带动该区域工业的飞速发展，而 房地产业也会随着本区域各类型工业的发展进入一个全新的领域。 2.桃浦区域房地产市场发展现状 桃浦由于地处上海西北角，属城乡结合部，与市区交通不畅通便捷， 又是老的工业城镇，污染较为严重，不能形成大规模的住宅小区。 桃浦镇的永汇新苑，是 2002 年 6 月上市的新盘，10 、11 月售价随即 上调了 50—90 元/平方米，虽然该盘有上扬趋势，但 3 、4 楼的高价 位房源目前还有剩余；和永汇