地产容积率的含义与应用浅析.ppt

容积率对项目规划设计定位的影响 容积率对地价的影响 容积率对房产开发成本的影响 容积率对建筑设计的影响 容积率与其他主要规划技术指标的关系 容积率成为政府调控项目的重要手段 容积率对房地产项目规划设计影响具体分析 项目环境气围 分析条件 分析结论 同一块地在不同容积率下投资效益分析 容积率是房地产开发项目规划设计条件中最重要的指标之一, 对项目的定位、成本、建筑设计、投资效益等均产生不同程度的影响。以北京温榆河别墅项目为例, 论证了不同容积率对投资效益的影响 容积率对项目规划设计定位的影响 1 容积率对地价的影响 2 容积率对房产开发成本的影响 3 容积率对建筑设计的影响 4 容积率与其他主要规划技术指标的关系 5 容积率成为政府调控项目的重要手段 6 容积率对房地产项目影响实证分析 容积率对项目规划设计定位的影响 容积率是项目总平面规划设计的关键指标，决定该项目的定位 众所周知, 容积率的高低直接关系到项目开发面积的多少, 影响着建筑密度和绿地率的指标, 影响着建筑物的高度的控制。实质上容积率是项目总平面规划设计的关键指标, 其中涉及总图中的建筑造型、道路走向、建筑间距、绿化布置、空间布局、管网埋设等一系列数据的均衡和协调, 从而决定该项目的定位(即是否设计成低密度、低层建筑高品质楼盘, 还是设计成多层或连排式的中端产品、或是设计成普通低端产品楼盘)。比如,规划部门批准的容积率指标偏低, 为了满足建筑物使用面积的需要, 设计时为了不突破建筑密度指标或绿地率指标, 在一定的容积率下就只有增加建筑物高度, 减少公共建筑用地, 使生活配套设施减少, 降低了生活居住的舒适度 容积率 关键 指标 建筑 造型 建筑 间距 绿化 布置 空间 布局 项目 定位 * * * 容积率专题报告 中原集团二级市场战略顾问中心 ShenZhen.08.2011 容积率解释 Part 1 容积率解释 何谓容积率？简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量 容积率 专业解释 通俗解释 一般规则 特殊规则 容积率=总建筑面积÷总用地面积 定义 计算公式 计算规则 1 2 3 定义 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值 通俗解释 专业解释 说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度 容积率一般是由政府规定的 一般而言,容积率分为： 独立别墅为0.2-0.5, 联排别墅为0.4-0.7, 6层以下多层住宅为0.8-1.2, 11层小高层住宅为1.5-2.0, 18层高层住宅为1.8-2.5, 19层以上住宅为2.4-4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅 并根据不同城市的特点有所差别 计算公式 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 容积率 总建筑面积 总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低 注明： 计算容积率时，总建筑面积不包括地下建筑面积；?（半地下室层高超过2.2米时，按全面积算，层高低于2.2米时，按半面积计算）； 当建筑层高超过3M时，这些层应除以3M进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入容积率；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算 计算规则 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值 特殊规则 一般规则 地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行 当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，当办公建筑标准层层高大于5.5米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算 当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅建筑层高大于7.6米时，当办公建筑层高大于8.8米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算 计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分 建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算 计算规则 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值 特殊规则 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准 住宅、办公、普通商