房地产开发前期费用明细及重点项目成本费用组成.docVIP

房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成 一、房地产开发商全部需要缴纳哪些税 1.契税 建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率契税。 2.营业税 自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产5％税率计缴营业税。 3.城市维护建设税和教育费附加 在缴纳营业税同时，应以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％教育费附加。城市建设维护税为百分比税，按纳税人所在地域不一样，适用不一样档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或镇，税率为1％。 4.城镇土地使用税 房地产开发商使用国有土地，以使用土地面积为计税依据，根据要求适用税额计缴。 年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额 土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。依据《国家税务总局相关房产税城镇土地使用税相关政策要求通知》（国税发[20XX]89号）文件要求，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。 5.房产税 以拥有房产计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。 应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％ 房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。依据国税发[20XX] 89号文件要求，房地产开发企业建造商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借商品房应按要求征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 6.车船使用税 以拥有自用应税车船适用计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用车辆使用税税额是每十二个月每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。 7.土地增值税 以转让房地产所取得增值额为计税依据，实施四级超率累进税率。 计算公式： 土地增值额＝转让房地产总收入－扣除项目金额 应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率 土地增值税纳税人转让房地产所取得收入减除本条例第六条要求扣除项目金额后余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得收入，包含货币收入、实物收入和其它收入。 计算增值额扣除项目有：（一）取得土地使用权所支付金额；（二）开发土地成本、费用；（三）新建房及配套设施成本、费用，或旧房及建筑物评定价格；（四）和转让房地产相关税金；（五）财政部要求其它扣除项目。 土地交易步骤土地增值税实施四级超率累进税率： 增值额未超出扣除项目金额50％部分，税率为30％。 增值额超出扣除项目金额50％、未超出扣除项目金额100％部分，税率为40％。 增值额超出扣除项目金额100％、未超出扣除项目金额200％部分，税率为50％。 增值额超出扣除项目金额200％部分，税率为60％。 企业建造一般标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20％，免纳土地增值税。 纳税人应于转让房地产协议签署之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖协议、房地产评定汇报及其它和转让房地产相关资料。 8.印花税 书立、领受税法列举应税凭证、根据要求计缴印花税。 9.企业所得税 应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率 税法要求，企业缴纳所得税实施按年计算，分期（月或季）预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。 10.个人所得税 个人独资或合资企业，按个体工商户生产经营所得应税税目，计缴个人所得税。 应纳税额＝（整年收入总额－成本费用和损失）×适用税率－速算扣除数 个体工商户经营所得应纳个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。 二、地产开发前期费用明细 1.征地、拆迁阶段 地形勘测费；征用土地赔偿费；附着物赔偿费（拆迁赔偿费）；林地赔偿费；森林植被恢复费；林地同意使用砍伐费；使用林地评定费；耕地占用税；耕地开垦费；新菜地、鱼塘开发建设基金；村民社保基金；征地管理费；征地查勘测量费；拆迁管理费；临迁补助费；城市增容费；房地产开发阶段；土地手续阶段；用地预审附图费；土地勘测费；摘牌交易服务费；土地使用权出让金（地价）；土地使用权出让协议契税；土地闲置费；地质灾难评定费；购置地形图费；套图费用。 2.总规阶段 交通评定费；调规可行性研究费；公告公证费；公告牌制作费；专业报建；环境评价咨询费；人防易地建设费；计划报建；放线测量费；公告费（含公证费、公告牌制作费）；市政设施配套费；设计