破产企业中职工住房用地和住房处置的相关详细规定.docVIP

破产企业中职员住房用地和住房处理相关要求 刘群章律师 河南锐达律师占务所 电话： 破产企业中职员住房用地处理 ????破产企业中职员住房用地怎样处理是一个值得商洽和探讨课题，其处理是否适当，直接关系到职员切身利益好坏和社会稳定是否。? ????一、破产企业中职员住房用地管理基础现实状况? 企业经法院依法裁定宣告破产后，原有企业从现有法律关系上讲已不复存在，全部债权债务均由人民法院依法成立破产管理人独立负担。破产企业中原企业职员住房用地，往往无人过问，或暂搁一旁。就其性质而言，破产企业中原企业职员住房大致分为三种类型：一是单位分配房。即单位统一征地，建造职员宿舍或向房地产商购置商品房，根据分房条件分配给符合条件职员居住，土地产权归原单位。二是职员集资房。即单位提供“三通一平”和土地开发成本费用，其它土建费用均由职员集资，职员享受有限产权。三是集体宿舍。即企业提供给职员居住非成套住房，法律关系上职员无任何产权。在用地方面情况较为复杂。从用地域位看，有在厂区内，有在厂区外；有连片，有零置。从土地权属看，有是出让，也有是划拨；有是经同意，也有违章搭建；有已办理土地登记，也有土地权属不清或存在土地权属纠纷。在房屋使用上比较混乱，有原厂职员居住，有已发生买卖转移关系。因为情况复杂，矛盾较多，不少企业虽已破产终止，但职员住房和用地仍搁置一边，无人问津，造成了土地权属管理上真空状态。? 二、破产企业中职员住房用地管理法律依据? 破产企业中职员住房通常均为以划拨方法取得国有土地使用权土地上建筑房产，其产权分配和确定，包含到中国现行住房制度改革相关政策要求。其土地使用权处理必需和住房制度改革相关要求相衔接。大家知道，住房制度改革也是一项政策性较强工作，中国住房制度改革关键目标是，改革住房实物分配方法，逐步实施住房分配货币化，深入理顺企业内部收入分配关系，为建立和现代企业制度相适应收入分配制度服务；逐步把住房建设和维修管理职能从企业生产经营职权中分离出来，减轻企业和社会负担，实现住房建设和维修管理社会化。1994年7月18日，国务院公布《相关深化城镇住房制度改革决定》（国发[1994]43号）文件中要求：“职员购置住房，全部要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理对应土地使用权变更登记手续，并领取统一制订产权证书”。20XX年7月18日最高人民法院审判委员会第1232次会议经过《最高人民法院相关审理企业破产案件若干问题要求》第八十一条明确要求：“破产企业职员住房，已经签署协议交付房款，进行房改给职员个人，不属于企业破产财产。未进行房改，可由管理人向相关部门申请办理房改事项，向职员出售。根据国家要求不含有房改条件，或职员在房改中不购置住房，由管理人依据实际情况处理”。破产企业职员住房用地管理应根据上述用地相关要求，区分不一样情况，采取不一样方法，在企业破产清算过程中，主动帮助职员理清住房产权关系，根据程序帮助职员进行土地使用权初始登记和变更登记。? 三、破产企业中职员住房用地处理方法?? ㈠已出售给职员成套住房土地，应确权给职员。依据中国现行房改政策，职员出钱购置住房，产权归职员全部。所以破产企业职员住房，原企业已经和职员签署协议，进行房改给个人，在职员交付房款后，住房属职员个人全部，不属于企业破产财产，其所占土地和应分摊对应土地使用权，可根据国家相关商品房、房改房土地登记要求，直接确权给职员。原是划拨性质土地仍保留划拨性质；原是出让土地，直接办理土地转让手续。?㈡未出售给职员成套住房土地，可确权给职员。在企业宣告破产时还未进行房改，意味着职员能够享受住房房改优惠政策还未享受，但企业被宣告破产后，已不含有给职员房改主体资格，在操作上不具可能性。这时，可由管理人替换破产企业向住房制度改革领导组、房改办等相关部门申请办理房改事项，按房改优惠政策向破产企业职员出售。现在情况下，住房困难是城镇居民关键困难之一，住房是下岗职员生存关键物质条件，在企业破产时管理人应该根据成本价(（国发[1994]43号文:成本价应包含住房征地和拆迁赔偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等７项原因)和房改优惠政策向破产企业职员进行出售住房。㈢未出售给职员非成套住房土地，可租赁给职员。根据国家要求不含有房改条件，比如企业集体宿舍，或产权不明住房，或职员在房改中没有能力购置住房，可由管理人依据实际情况遵照“买卖不破除租赁”标准，以保障该住房原有住户正当权益。若这些住房含有出售条件，管理人应该尽可能想措施，按房改优惠政策给原企业职员办理房屋全部权证，同时到国土部门办理土地使用权证。即使在这种条件下转让住房价值不高，但比不处理房地产还是有利于保护破产债权人。若这些住房不含有出售条件，