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东中西部房地产业增长期比较研究 [摘要]在 1998～2004 年席卷全国的房地产开发热潮中， 中国 东中西部地区房地产业 发 展 的轨迹与机制在房地产开发、房地产价格、房地户开发 企业 资金来源和征地状况等 关键指标等方面有很多不同的地方。东中西部地区房地产业区域差异性强，应该采取差别 化的宏观调控政策才能取得最佳的效果。 　　[关键词]房地产；东中西部；比较 研究 　中国论文联盟 www.LWLM.com 编辑 　　中国自 1998年实施住房体制转轨，取消了福利分房转向发展商品房市场，从而刺激 了房地产市场的复苏，可以说，1999-2003年这 5 年是中国房地产业的高速增长时期。在 这期间，东中西部地区房地产业的发展态势既有相似之处，又有不同的地方。对这 5 年来 东中西部。房地产业的异同进行比较研究，有助于国家制定更有针对性的防范房地产增长 过热的宏观 经济 政策。 　　一、房地产开发情况比较 　　房地产开发投资是决定整个房地产市场走势的关键因素，它不仅决定了房地产业的总 产出，而且 影响 着其上下游产业的效益，包括上游的钢铁、水泥、电解铝产业以及下游 的装修、家具、物业管理业等。图 1描述了东中西部地区各省市房地产投资额变化的平均 水平①。 　　 可以看出，东部地区投资额起点高，增长幅度大；中、西部地区投资额的起点与增 幅都远低于东部地区。图 2 给出的东中西部地区房地产业产值占区域生产总值的比重，同 样是东部地区比重的起点值高于中、西部地区，但 5 年来的增长幅度却没有西部地区大。 在西部地区这几年的发展中，房地产业起到了不可忽视的带动作用。 　　 　　二、房地产价格与经济基本面比较 　　房地产业不仅带动着区域经济的发展，而且也深受区域经济水平的影响。表 1 详细列 出了东中西部地区房地产价格与两项国民经济指标的比较。其中人均 GDP 能较好地反映一 个地区的生产能力，而城镇居民人均可支配收入则与房地产价格具有很强的可比性。从表 1 中可以看到东中西部地区经济状况的差异，人均GDP 即区域生产能力由东向西递减，这 就是改革开放在空间上形成梯度差异的结果。越靠近沿海，改革开放越深入，技术创新就 越是活跃，形成了经济发达的高梯度地区。就人均 GDP 的增长率而言，东部地区是最高的 ，西部地区由于实施了 “西部大开发”战略，经济发展较快，人均 CDP 的增长率高于中部 地区。 　　如果说人均 CDP 与房地产价格之间的关系还不好描述的话，那么城镇居民人均可支配 收入则直接关系到居民的购房能力。这几年东中西部地区城镇居民人均可支配收入的增长 率远高于房地产价格的增长率，但是居民收入的基数太小，即使增长速度快，也难以赶上 房地产这种高价值消费品价格的增长。西部地区城镇居民人均可支配收入的增长率是最低 的，5 年以来总共增长 36 ．92％，而房屋平均售价增长率却比东部地区高 3 ．14％，这不 能不说是一个反常的现象。 　　房地产价格形成机制中一个重要 问题 就是房价和地价的关系，对于西部地区来说， 土地价格的决定作用更明显。西部 10省、市、自治区(不包括内蒙古和广西)土地面积为 538 万平方公里，约占中国陆地面积的 56％，人均土地面积远高于全国平均水平，但在全 部土地资源中，约有 48％的土地是沙漠、戈壁、石山和海拔 3000 米以上的高寒地区等非 耕地面积，而平原、盆地面积则不到 10％。由于光、热、水、土组合条件不佳，相对降低 了土地资源利用价值及其增值空间，很多地方并不适宜人类居住和城市开发。由于西部地 区可开发土地资源贫乏，且该地区农民依恋土地，政府征地费用增加，这些都势必造成了 土地价格在房地产开发热潮中上扬过快，进一步拉动了西部地区房地产价格的上涨。这些 现象在中部和东部就不常见，因为中、东部多为平原地区，城市扩展的余地比较大，土地 开发的成本也不会太高。 　　 BAIDU_CLB_singleFillSlot(10979);中国论文联盟www.LWLM.com 编辑。 　　三、房地产开发 企业 资金来源比较 　　房地产开发属于资金密集型产业，开发企业容房地产开发企业资金来源中利用国内贷 款的比例差别不大，这 5 年大都在 20％左右，东部地区略为高一点。然而银行贷款并不是 最佳的融资渠道，房地产开发企业与银行之间形成的债务关系不利于企业灵活 发展 ，而 且房地产开发具有一定的风险性，这种风险很容易通过债务关系转嫁给商业银行，不利于 国家 金融 的稳定。东中西部地区房地产开发企业利用外资的比例这 5 年来一直都呈下降 趋势，这主要是由房地产业的特殊性所决定的。房地产业具有极强的区域特征，外资