商铺定价原则与一般方式-(3548).docxVIP

商铺定价原则及一般方式 1、通过两个方面来定价: (1)、投资回报的反推，基本以 10年为回报周期 (2)、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目 进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性 2、 长春有一个项目(为二层)的定价，一层：二层 =1 : 0.5 3、 他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。 遵循楼上的方法，抓出均价.金角银边，角间和边间的单价要高些. 面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些.层高比较高的 单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要 看具体的店面了 .和位置/地形/项目经营主题/当地购买习 惯 都有关系 商铺定价的几个参考： 参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺如果二层以上部 分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住 宅均价的1.5----2.5倍； 依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平 ，按租金 回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价； 根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类 另以餐饮，娱乐，超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价 格. 商铺定价的一些参考原则 ： 一层，二层的层差范围在 25%-----40% 临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高 商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远 近价格逐渐降低 价格同商铺面积成反比 执行建议： 一拖二式的销售 带租约式的销售 返租销售 统一售后商业物业管理 ，统一招商 作好销售控制 定价方法参考 1、 投资回报率法 投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按 10-15年的 租金收益来定售价，比如是 15年能租到40万，那就定40万。 2、 周边价格参考法 周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参 数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项 目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。 3、产品本身价值法 产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。 4、 竞争分析法 竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。 5、 区域价格走势法 区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高， 那就先定高些。 以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。其 实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集 合起来。 尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。 大致价格分析的结构可分为： 商铺投资界的定价原则 在商铺投资界有个基本的定价原则， 一般街铺的合理价格是同 地段住宅的2-3倍。按这样的定价，南龙?山水人家商铺的均价至 少可以定在4000-5000元。何况对面就是黄山超大型的家具建材市 场金太阳和知名中学田家炳， 南龙商铺独享市场成熟购物流，跟市 场、名校一起赚大钱。 横向比较法（与周边比较相似的项目比较） 纵向比较法（区域市场价格的走势） 综合法