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论房地产泡沫与制度改革 　　摘 要：目前导致房地产泡沫的根源在于地方政府通过制度漏洞过多地干预房地产业 。解决问题的关键在于：地方财税制度、绩效评估指标、住房保障制度改革及建立高官问 责制和调整地方人大代表的比例等。 　　关键词：财税体制；绩效评估；住房保障制；高官问责制 　　1 我国房地产泡沫现状分析 　　我国的房地产自 2003 年以来价格不断上涨，中央虽采取了相应的宏观调控政策，如 2005 年的 “国八条” 、 “新国八条”及 2006 年的 “国六条” 。然而，在如此 “重磅”的 房价政策下，我们却看到全国的大中城市的房产价格飙升速度的加快。根据国家发改委和 国家统计局发布调查数据显示，2007 年 1季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格涨幅比 上季度高 0.3 个百分点。其中涨幅较高的城市是：深圳 12.6% ，北海10.1% ，北京9.0%和 广州 8.0%等。究其之根源，不难发现，制度不完善而造成对房地产业过多干预的结果是导 致我国房地产泡沫和中央政策失灵的主要原因，正如国家发改委 经济 所王小广所说： “ 中国 的高房价关键在于存在很多制度漏洞。” 　　2 地方政府行为扭曲的制度缺陷层面原因分析 　　（1）地方政府财税体制不合理。我国现行的地方税体系呈现税种小而多、税源分散 、涉及面广、收入零星的状况。地方政府承担了财政支出的主要责任，而收不敷支。1994 年的分税制改革后，在中央政府转移支付政策效果不明显的情况下，中央把土地出让金完 全划归地方政府，土地就成为地方政府最主要的经济来源之一。在一些区域，土地直接税 收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的 40％，而土地出让金净收入占政府预算 外收入的一半，土地出让金以及与房地产行业相关的税收收入名副其实就成为地方政府的 “钱包” 。 　　（2）地方政府绩效评估体制的设置片面。根据布坎南 “理性经济人”假设理论：政 府部门的行为主体的 政治 行为和经济行为是一样的，都受自身利益动机的支配。所以在 政府主体制定公共政策时，他们就会趋于把各方的利益集中于自身的利益方面，实现自身 利益、效用的最大化 。此理论适恰当解释了地方政府官员追为个人政绩，盲目追求地方 GDP 而忽视民众福祉的现状。于是很多地方政府通过非理性投资和政策(目前主要手段就是 卖地)选择来达到 GDP 高速增长的目的。这时地方政府扮演着市场经济活动直接参与者的 角色，市场这一支 “无形的手”也在 “有形的手”的过度干预下逐渐失去效用。据国土资 源部门统计，近年来地方政府通过土地储备制度获取的土地出让金收入每年平均 450 亿左 右，而同期征地补偿费却只有 91 亿元，如此丰厚利润叫人咋舌。 　　（3）地方政府直接扮演经济活动参与者。我国面前走的是社会主义市场经济的道路 ，政府在市场中主要充当着宏观调控作用。但是由于对自身政绩与利益的过度诉求，地方 政府自觉或不自觉地与市场和中央的 “逆向调节” ，具体表现在：①高额土地出让和金税 种繁多。我国目前的土地批租政策，使地方政府一次就可以拿到 50 年至 70 年的租金，再 加上名目繁多的 “附加费” 、 “城市建设基金”及 “公建配套费” 。土地价格的提高和各 种税费的增加，使得房地产开发成本急剧上升。①利用职权出台推动房价上涨政策。有的 城市政府出台各种政策吸引外来的购房者。还有的地方政府甚至组团到外地推销房屋，或 者吸引外地的 “炒房团”前来炒房。①操纵媒体引导市场，推动了房价上涨。有的地方政 府为了营造市场氛围，动用媒体的力量进行宣传引导，利用虚假统计数字来强化消费者的 心理预期。一系列违反市场 规律 隐蔽的政策使得房地产市场长期呈现出一种只涨不跌的 走势。 　　（4）缺乏有效的监督体系。地方政府由地方人民代表大会产生，对它负责，受它监 督。但在控制房价高涨方面，地方人大代表却没有发挥应有的监督作用。其中的关键原因 是在地方人大的人员构成上。据统计，某直辖市十一届人代会的 857 位代表中，各级领导 干部和企事业单位负责人的比例超过 70％。其中，局级以上干部占代表总数的 1/4 之多。 从数据可以看出，地方人民代表大会和地方政府几乎是 “连体婴” ，地方人大对居高不下 的房价 “哑口无言”也是理所当然了。 　　3 对相应制度改革和完善建议 　　（1）深化财税制度。我国的税收制改革应该向国际通行做法靠拢： “正税、明租、 少费” 。将一部分收费改为征税，扩大税基，减少重复征收现象，并由税务机关统一征收 ，形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制，加大政策的透明度，简化办事程序， 提高办事效率。根据具体情况制定相应的政策，