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论公允价值模式对投资性房地产的影响 　　[ 论文 关键词]公允价值模式 投资性房地产 　　[论文摘要]S*ST百花 2006 年度报告第一个采用公允价值模式计量投资性房地产，浅 析 S* St 百花按新 会计 准则编制年报的原因及其对财务报表可能产生的影响。 　　 　　一、新准则的变化 　　 　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以 “ 投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是 企业 拥有并已出租的建筑物。投资 性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权，不包括为生产商 品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。新会计准则单独划 分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，提高会 计信息的相关性。 　　投资性房地产只有在投资性房地产包含的 经济 利益很可能流入企业且该投资性房地 产的成本能够可靠计量时才予以确认。投资性房地产的初始计量按照取得时的成本进行初 始计量。企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有 确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产 采用公允价值模式进行后续计量。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对股东权 益和净利润无影响，房地产行业许多上市公司出于谨慎性的考虑，仍沿用原来的成本模式 。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表 日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计 入当期损益。 　　新会计准则中还规定，投资性房地产应披露其种类，金额和计量模式。采用公允价值 模式的应披露公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。 　　 　　二、案例表述 　　 　　S*ST 百花系新疆百花村股份有限公司（以下简称百花村公司）。该公司主营住宿、餐 饮、文化娱乐服务，现有股本总额为 94,801,360 元。百花村公司国有股东为：新疆生产 建设兵团国有资产经营公司 (持股比例为 29.56%) ，北京昌鑫国有资产投资经营公司(持股 比例为 15.00%) ，新疆八一钢铁集团有限责任公司(持股比例为 5.00%) 。该公司2004 、 2005 年连续亏损，曾在”2006 年第三季度报告”中预计 2006 年净利润仍为亏损。在 “2006年度业绩预告修正公告”中，初步测算预计 2006 年度将实现盈利，在 2006 年年报 中披露净利润为 1,283,028.11 元（2005 年为-121,119,681.29元），实现每股收益 0.01 元（2005 年为-1.28元），每股净资产 0.14 元（2005 年为 0.05 元）。 　　鉴于公司 2006 年实现扭亏为盈，百花村公司召开董事会临时会议审议通过关于申请 撤销退市风险警示的议案。笔者分析该公司 2006 年实现的盈利，认为盈利与采用新会计 准则密切相关，主要是在对投资性房地产进行后续计量时选用了公允价值模式。 　　 　　三、案例分析 　　 　　房地产行业被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一，若公司按公允价值计量 投资性房地产，其业绩可能飞涨。但第一个采用公允价值模式计量投资性房地产的不是房 地产行业的上市公司而是以餐饮为主业的新疆百花村股份有限公司。 　　该公司乌鲁木齐市中山路 141 号为百花村 IT 产品展示中心，租金是该项资产的主要 收入来源，公司根据新会计准则对现有房地产资产进行重分类时确认为投资性房地产的， 主要是该处房产，按新会计准则被划分为 “企业拥有并已出租的建筑物” 。百花村公司 报表附注显示，确认为投资性房地产的房产账面价值总计 1.73 亿元，包括乌鲁木齐市中 山路 141 号和石河子购物中心，账面价值分别为 1.57 亿元和 0.16 亿元。 　　百花村公司第一个采用公允价值模式计量投资性房地产究其原因是为了提高净资产， 增强融资能力，运用公允价值来调节业绩，免于退市。在防止停牌危机时，公允价值这根 救命稻草的功能不可小觑，其影响包括对所有者权益和利润两方面。首先，在采用新会计 准则公允价值模式的首年，公司需采取追朔调整的方式，调整年初所有者权益，在目前房 地产价格普遍高于 历史 成本的情况下按公允价值模式计量，其影响结果是，公司上年度 的资本公积大幅提升，所有者权益将会大增。百花村公司 2006 年股东权益（不含少数股 东权益）为 16 ，547 ，243.31 元，而 2005 年仅为 4 ，649 ，