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探析房地产市场营销策略概念及全方位服务 摘要：近年来我国房地产业的发展势头越来越迅猛， 行业间的竞争也越发的 激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段， 也越来越受到开发 商们的重视。文章从房地产营销策略、营销概念、优质服务等方面进行分析介绍。 关键词：营销策略；概念；服务 1选择适宜的营销渠道和营销组合策略 选择适宜的房地产营销渠道。房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流 向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形 式:(1)直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。 (2)间接渠道销售房地产利用中间商将产品供应给消费者, 中间商介入交换活动, 并专门承担商品流通职能。 选择适宜的房地产营销组合。房地产营销组合在选择了目标市场以后它的 任务就是利用营销组合策略配合往后的销售工作。房地产营销组合是指房地产可 以控制的各种营销手段的综合运用。 包括：产品策略、定价策略、销售渠道策略、 促销策略。房地产市场营销组合要有以下特点：(1)可控性营销组合是要能够控制 的因素，如果房地产不能主动控制这些因素就无营销组合可言。 但是可控性并不 意味着可以随意地进行营销组合，因为一方面市场需求对房地产营销活动起着决 定性作用，另一方面营销活动受到市场需求和环境变化的影响和制约， 它们都是 不可控制的。(2)复合性营销组合是多种因素的综合运用， 各种因素乂相互影响， 而且，并不是每一种策略对每一个公司都合适， 有的公司只能是由其中的一种或 两种。但是有的公司能够综合运用几种。 但是这几种策略的运用在不同的公司所 占的权重也是不同的。(3)动态性营销组合要因时因势而改变，既是的策略制定 的再科学，但是随着环境的改变往往发生人所不能预料的事情， 所以我们在运用 营销组合策略的时候要经常性的检查环境的变化， 及时反馈到营销部门以便对营 销组合策略进行及时地调整。(4)整合性营销组合要求房地产以消费者为核心进 行营销活动，各种营销策略必须在营销目标的指导下组合成统一的整体， 相互协 调相互配合。 2房地产营销中的概念 物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开 发链上的一个重要环节，某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选 择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因 此，我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘， 往往打出“引入香港顶尖物业管理” 之类的旗号。为适应房地产业的发展需要，我国物业管理机构应该建立自己的经 营管理服务理念，探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管运营机制， 充分发 掘文化和社区文化，着眼于打造物业管理品牌，才能在房地产营销中保持主动。 绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的核心是，营销活动应该是以 人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动， 是实现公司赢利、消费者需求 满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。 绿色营销观念强调的营销活动要 保护环境，有利于维护生态平衡，减少污染，避免资源浪费，提供亲近自然的、 无害化产品和消费。在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号，在营销全过 程力图体现“绿色”关怀。例如，地段选择尽可能远离污染源，墙体和窗户采用 新型保温隔热隔音材料，拒绝使用粘土红砖（减少土地资源消耗） ，装修装饰使 用新型无污染、无刺激、无公害的材料，房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、 污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面，则普遍强调小区景观的配套和 环境的绿化，强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。 欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、 最常见的概念模式。从我国房地 产业起步伊始的沿海和南方城市，到今天的内陆城市，欧式概念成为竞相模仿和 攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型，还是小区环境的布局，力图体现欧式 建筑的古典美、现代美。在很多城市，稍有实力的开发商，稍大的楼盘，就要请 海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门，欧式窗户、罗马立柱， 欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰；小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式 风景树、欧式花园草坪等；还有实力雄厚的开发商，甚至将整个小区“欧化”。 品位及人文概念 追求品位，是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。对普通白姓而言， 房子是一个家庭最大的“大件商品”， 它是人们享受生活的基本条件。无房的人 梦想有房，有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、 高雅和舒适。现代都市 人，每天奔波于繁华闹市，车水马龙，喧嚣尘扬，更希望能寻得幽雅高尚之所， 置业安家，与高尚人士为邻， 受文化环境熏陶，修身养性，让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时，还 能够浸润在一个文明、高尚的文化余围里。对人文余围的追