物业重点项目管理权交接.docVIP

第十四章 物业项目管理权交接 物业管理项目进入和退出是一个物业项目完整物业管理周期开始和结束，做到项目管理“善始善终”对物业管理友好推进至关关键。不管是物业管理项目标“进入”还是物业管理项目标“退出”，物业管理权交接是最为关键步骤。对于新建项目而言，关键包含物业服务企业和开发建设单位交接；对于在管项目而言，新物业服务企业、原物业服务企业和业主大会（业主委员会）等主体之问也需要进行交接。本章内容关键介绍在管项目标物业管理权交接问题。 第一节 物业管理权移交 一、物业管理权移交含义和主体 （一）物业管理权移交含义 物业管理权移交是指物业项目因特定原所以使物业管理权在物业管理主 体间发生变更经营活动。 物业管理权移交关键分为两种情况：一是因为新项目标建成、使用而从业主方将管理权移交至物业管理方；二是因物业服务企业退出项目管理而引发物业管理权移交。 （二）物业管理权移交主体 物业管理权移交主体关键包含以下几方： （1）物业全部些人。这里物业全部些人包含全体业主。通常情况下，要避免物业服务企业和物业服务企业之间移交。 （2）原物业服务企业。 （3）新物业服务企业。 （4）其它移交参与人。这里其它移交参与人关键为开发建设单位。当原物 业服务企业灭失或因为其它原因不能继续经营时，物业所在地基层行政管理部门或基层群众性自治组织（居民委员会、村民委员会等）也可能成为移交参与人。 二、物业管理权移交工作程序 物业管理权移交关键包含原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新物业服务企业移交。前者移交方为该物业原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新物业服务企业。通常地，为了保障移交工作顺利进行，能够参考以下程序开展工作。 （1）成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定财务人员、工程人员、项目管理人员及各专业交验人员。 （2）召开工作会议，由移交双方责任人部署各专业组接收要求及具体事项，明确双方移交人员名单、移交内容、移交时间和日程安排等。 （3）以书面形式将移交相关情况在物业管理区域内公告，必需时要将移交情况说明向每个业主发送通知。 （4）移交工作开始时，双主应签署物业移交协议书。 （5）移交工作中，双方移交人员应就交接物品位置、数量、性能进行清点检验，并认真填写物业移交清单和运行试验统计。 （6）移交工作结束，双方共同签署移交汇报并公告，并向主管行政部门办理更换立案手续对移交中发觉问题，双方应认真统计，协商处理措施；对移交中碰到遗留问题，若不能立即处理，双方应签署备忘录，说明存在问题，产生原因、责任、处理方法和时间等。 三、物业管理权移交移交内容 （一）物业资料 （1）物业产权资料、综合完工图纸及完工资料，工程验收资料、施工设计资料、机电设备资料等； （2）业主资料包含： ①业主入住资料，包含入住通知书、入住记录表、身份证复印件、相片； ②房屋装修资料，包含装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收汇报、违章统计等； ③业主专有部分维修及特约服务统计等。 （3）管理资料包含：各类物业基础管理档案、值班统计、巡检统计、运行日志、设备维修统计、水质化验汇报、专业检测汇报、房屋设施设备完好率评定等各类服务质量原始统计。 （4）财务资料包含：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表统计及费用代收代缴明细、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及统计、其它需移交各类凭证表格清单。 （5）协议协议书，指对内对外签署协议、协议原件。 （6）人事档案资料，指双方同意移交留用在职人员人事档案、培训、考试统计等。 （7）其它需要移交资料。 资料移交应按资料分类列出目录，依据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、署名。 （二）物业共用部位及共用设施设备管理工作移交 （1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包含消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及隶属配件，共用部位门窗，各类设备房、管道井、公共门窗钥匙等。 （2）共用配套设施，包含环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序和消防安全管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）。 （3）物业管理用房，包含办公用房、活动室、职员宿舍、食堂（包含设施）、仓库等。 停车场、会所等需要经营许可证和资质，移交单位应帮助办理变更手续。 （三）人、财、物交接或移交 （1）人员。在进行物业管理权移交时，有可能会有原有本项目标服务人员继续留用情况，新选聘物业服务企业应和原有物业服务企业进行友好协商，达成共识，进行相关人员交接或移交工作。 （2）财务。移交双方应作好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交关键内容包含物业服务费、维修