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从价计征房产税的计税原值确 认技巧及案例分析 从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 2011-07-11 投资理财 肖太寿 我要评论 （0） 标签： 企业会计准则 企业会计制度 小企业会计制度 会计制度 会计准则 案例分析 固定资产 从价计征房产税的计税原值确认技巧及 案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行 《小企业会计制度》、《企 业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值 计量的会计方法是不同的， 不同的计量方法会导 致从价计征房产税的计税原值确认差异， 从而导 致企业缴纳房产税的差异， 针对这种差异在税法 上应该如何处理呢？ 《财政部国家税务总局关于 安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的 通知》 ( 财税〔 2010 〕121 号) 规定：“对按照房 产原值计税的房产， 无论会计上如何核算， 房产 原值均应包含地价， 包括为取得土地使用权支付 的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税 〔2010〕121 号文件还规定：“宗地容积率 ( 注： 容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率 ) 低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面 积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税 〔2010〕121 号文件下发之日起，从价计征房产 税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的 确认标准。 由于税法与会计已经产生了明显的差 异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税 〔2010〕121 号文件规定不一致的，在申报缴纳 房产税时应当根据财税〔 2010〕121 号文件规定 进行相应调整。 为了让更多的财务纳税人员及广 大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值 确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企 业会计制度》 的企业对从价计征房产税的计税原 值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或 以支付土地出让金方式取得的土地使用权， 在尚 未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算， 并按本制度规定的期限分期摊销。 房地产开发企 业开发商品房时， 应将土地使用权的账面价值全 部转入开发成本； 企业利用土地建造自用某项目 时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程 成本。”《小企业会计制度》规定：“企业购入 的土地使用权， 或以支付土地出让金方式取得的 土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成 本，并作为无形资产核算； 待该项土地开发时再 将其账面价值转入相关在建工程。 ”基于以上规 定，执行 《企业会计制度》和 《小企业会计制度》 的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产 原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面 积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空 地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会 计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行 会计核算时具有一定的自由裁量权。 而《财政部国家税务总局关于房产税城 镇土地使用税有关问题的通知》 ( 财税〔 2008〕 152 号) 规定：“自 2009 年 1 月 1 日起，对依照 房产原值计税的房产， 不论是否记载在会计账簿 固定资产科目中， 均应按照房屋原价计算缴纳房 产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进 行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并 记载的，应按规定予以调整或重新评估。”《财 政部国家税务总局关于安置