瑞银首席经济学家对房地产看法.pdfVIP

汪涛：中国房地产巨大泡沫破灭不可避 免 [提要] 瑞银首席经济学家认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。最近几 轮的房地产调控措施并没有解决许多根本性问题，而这些问题恰恰是未来中国滋 生房地产泡沫的 “温床”。鉴于中国房地产及建筑业的巨大规模及其在推动经济 增长方面举足轻重的地位，住房需求由于政策或资产偏好的改变而出现 “逐渐萎 缩”，可能导致整体经济硬着陆。瑞银认为巨大的泡沫目前还没有出现，但未来 几年则很难避免……[网友有话说] 最新：售楼处盛传：北京的集体户口要有 5 年社保记录才可以买房 青岛黄岛阿里山小区的使用权 20 年到期 将何去何从？ 　　人无远虑，必有近忧。— 孔子 　　过去 20 年，中国的房地产大部分时间都很火。可以说房地产建设是和出口 一样强有力的经济增长 “引擎”。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地 产建设热潮的两个最重要因素，而 90 年代末的住房制度改革也有助释放了积压 已久的对现代商品住房的巨大需求。【40 城市房价调控目标：房价涨幅定在 10%】 　　中国的房地产热潮能持续多久？ 或者说中国现在是否已出现一个全国性的 房地产大泡沫并且即将破灭？ 我们认为巨大的泡沫目前还没有出现，但未来几 年则很难避免。【支持房价下跌的人就是房价上涨的原因】　 　要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。目前，如果参考一些 常见的指标，如房价（及其衍生出的房价收入比等）、建设活动和居民部门的负 债率等，我们认为中国目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。2009-10 年房 价大幅上涨促使政府在一些大城市出台严格的商品房限购政策，可能对商品房建 设产生负面影响。但与此同时政府大规模推动保障性住房建设，这有望支撑未来 两年房地产的总体建设活动。【无偿划拨的土地上建造的公务员房是没有产权期 限的】 　　然而，我们认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。虽然总体态势仍属 良性，但数据质量的问题使我们对这一结论不能非常放心。此外，近期房地产业 的一些发展值得警惕。更重要的是，最近几轮的房地产调控措施并没有解决许多 根本性问题，而这些问题恰恰是未来中国滋生房地产泡沫的 “温床”。 　　中国的房地产泡沫可能并非是一个 “典型的泡沫”，即因普遍出现购房杠杆 水平过高且房价过高的情况，导致金融系统问题而引发的房价崩盘。相反，鉴于 中国房地产及建筑业的巨大规模及其在推动经济增长方面举足轻重的地位，即使 住房需求由于政策或资产偏好的改变而出现 “逐渐萎缩”，就有可能导致整体经 济硬着陆。【强拆现象的根本是土地制度 它会系统性地 “杀人”】 　　预测房地产泡沫出现的具体时间点及其触发因素极为困难。我们认为关注全 国建设活动指标、以及房价和银行信贷的走势非常重要。【董藩：活人死人都要 离开京、沪】 　　房地产热潮 　　过去 20 年中国的房地产建设大部分时间都很火。房地产建设的快速增长与 出口一道被看做是过去十年推动中国经济增长的强有力的 “引擎”。2009 年， 房地产和建筑业增加值在 GDP 中的比重约为 12%，但在考虑到对其他行业的影响 后，其整体重要性估计要高得多（我们估计房地产业约占中国最终国内需求的25% 以上）。例如，根据最近（2007 年）的投入产出表，约 21%的非金属制品业产出、 16%的金属冶炼及加工产出、8%的交通运输及仓储业产出都流向了房地产业。【青 岛出现首批住宅用地使用权到 70 年大限案例】 　　房地产投资占固定资产投资（每月和每季度公布）的 20%以上，而在固定资 本形成（在年度 GDP 数据中公布）中的比重接近 20%。但是，许多重工业投资也 是由房地产建设需求引致的。如果我们剔除房地产投资，那么总体固定资产投资 占GDP 的比重将降低 10 个百分点，尽管其增长趋势仍保持不变。 　　推动房地产建设热潮的两个最重要因素分别是居民收入快速增长和城市人 口增加。自 1990 年以来，中国人均实际 GDP 年均增长 9.6%。以美元计，中国人 均 GDP 从 1990 年的 350 美元提高到十年后的约 1,000 美元；而到 2010 年更是突 破了 4,000 美元。城镇人口也从 1990年的约 3 亿人增加至 2009 年的 6.2 亿以上。 与此同时，城镇居民家庭总户数也从 7,600 万户增加至 2.15 亿户。【南京初现 60 平方米以下老房子贷款难】 　　居民收入和城市人口的快速增加也提高了人们对更大更舒适的居住条件的 需求。此外，全国性——尤其在城市中心的——经济和商业活动的扩张也需要 更多更好的办公和商务楼。【老百姓购房