管理经济学-需求弹性-案例分析.docxVIP

案例分析报告 一、 案例介绍： 某房地产公司要制定一个住房的长远规划， 根据研究资料，租房 的需求收入弹性是0.8-1.0之间，买房的需求收入弹性在0.7-1.5之间， 估计今后10年内每人每年平均可增加收入 2%-3%,需要掌握的是10 年后居民住房需求（租房、买房）的增长数量。 二、 案例分析目标： 由于住房制度改革的深化，城镇住房的生产与消费快速步入“市 场导向”时代，作为房地产企业只有在市场竞争日益激烈、政策不断 变化的大环境下，积极把握民众的住房需求变化，才能制定出相应的 短、中、长期规划，应对市场竞争，保证可持续性发展。 此次案例分析，我组主要是根据“住房需求的收入弹性是住房 消费的重要指标，它反映了居民住房（购房和租房）需求对收入变化 的敏感程度”这一关键因素，通过对济南市（假定城市）住房需求情 况、租房需求收入弹性、买房需求收入弹性、收入增加比例等因素的 分析，为某房地产公司制定一个住房的长远规划。 三、 案例分析： 名称 数值 租房需求收入弹性 0.8-1.0 买房需求收入弹性 0.7-1.5 收入增长比率 2%-3% 购房需求也（提供） 780 万 m2 租房需求也（提供） 520 万 m2 26-30岁住房需求人数占同龄人数比率（提供） 32% 30-45岁住房需求人数占同龄人数比率（提供） 76% 45岁以上住房需求人数占同龄人数比率 （提供） 22% 1.0210=121.8 1.0310=134.3 也就是说10年后居民收入增加了 21.8%-34.3%。 根据 ￡ =( △ Q/Q)/( △ I/I)故△ Q/Q ￡ ( △ I/I) (1)租房 0.8*21.8%=17.44% 1.0*34.3%=34.3% (2)买房 0.7*21.8%=15.26% 1.5*34.3%=51.45% 假设案例时间为2011年，同时10年内其它因素影响不大: 租房 △。1 =520*17.44%=90.688 万平方米 △ Q2=520*34.3%=178.36 万平方米 即租房的区间为(90.688, 178.36) 买房 △。1 =780*17.44%=136.032 万平方米 △ Q2=780*34.3%=267.54 万平方米 即买房的区间为(136.032, 267.54) 住房需求曲线 o 400 500 600 700 根据“需求的收入弹性小于1时，缺乏弹性，是生活必需品；需 求的收入弹性大于1时，具有弹性，是高档品、奢侈品”这一规律， 我们结合上述图表进行分析，获得： 对租房为主要需求的民众来说，需求弹性在 0.8-1之间，缺乏弹 性，属于对生活必须品的需求。 对买房为主要需求的民众来说，需求弹性在 0.7-1.5之间，既存 在缺乏弹性的一面，又存在具有弹性的一面，我们认为对于买房者来 说，首先基于生存、生活必要的需求，其次是在满足生存和收入不断 增大的基础之上会产生一种追求品质生活的需求， 进而导致需求弹性 突破1的位点，对住房条件（面积、质量、环境、物业服务）有更高 的期望。 从上述分析中，我们可以看出人们对于住房（不论租房还是买房） 的需求，已经开始由遮风避雨和休息的需要，逐步转移到舒适生活、 显示地位、投资收益等更多方面，这就使收入弹性大于 1得以实现。 四、案例结论： 根据案例数据结合管理经济学相关理论，从济南市现有住房需求 量（面积）和租房需求量（面积）出发，我们可以发现济南市的房地 产消费市场，存在这样的需求趋势或规律。 从租房消费者的角度来看，需求收入弹性小于 1,实属生活必须 品，主要是针对外来务工或者收入较少的消费群体。根据这部分消费 群体收入少、对环境、质量要求低的特点，我组认为：以结构较为单 一的公寓、中小户型或廉租房为主要业态进行投资建设， 是主要的战 略方案。这种方案的采用既满足了一部分人投资性购买房产的需要， 也极大的满足了本市租房消费者的需求。 从购房消费者的角度来看，需求收入弹性在 0.7-1.5之间，说明 购房消费者的需求随着收入的不断增加，由生活所必须的遮风避雨和 休息的场所向享受生活、舒适人生的高级住宅方向转化。因此，针对 这一大部分需求，我组认为还是要以精品房地产项目为中心， 在面积、 质量、环境、服务、配套等多方面一齐出发，才能在未来房地产市场 日益激烈的环境中，保存白己的一块份额。 最后，根据不同年龄段住房需求比例和年龄收入规律， 我组最终认为， 未来十年的业务发展应该以精品房地产项目为主， 结合公寓、小户型 等项目，实现综合、全面的发展。物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化 /规范化，最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。 一、 课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。 其中专业理论知识