论我国宅基地使用权流转制度的完善.docx

论我国宅基地使用权流转制度的完善 一、我国现行的宅基地使用权流转制度 我国《物权法》第一百五十三条规定： 宅基地使用权的的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和 国家有关规定。”我国《土地管理法》第六十二条第一款规定： 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地 的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 ”第四款规定： 农村村民岀卖、岀租住房后，再申请宅基 地的，不予批准。”第六十三条规定： 农村集体所有的土地使用权不得岀让、转让或者岀租用于非农业建设 但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转 移的除外。我国《物权法》第一百八十四条和《担保法》第三十七条都规定，宅基地使用权不得用于抵押。与 我国《土地管理法》配套的相关文件对此作岀了进一步规定。 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理 严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）中规定，农民的住宅不得向城市居民岀售，也不得批准城市居民占 用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 《国务院关于深化 改革严格土地管理的决定》 （国发[2004]28号）中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。 2004年国土资源部颁 布的《关于加强农村宅基地管理的意见 》第十三条规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在 农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。 ”关于我国农村宅基地使用权的流转问题，部分地方性的法规和 规章也作岀了规定。 《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》 第十五条规定，村民住宅依法转让、继承、赠 与等原因造成集体土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，由县 （市）人民政府换发 《集体土地使用证》。《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定，农村村民因继承等原因形成一户拥有两 处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定 办理宅基地审批手续。 我们该怎么理解我国《物权法》中 宅基地使用权的转让 ”，我国《土地管理法》中 农村村民岀卖、岀租 住房”，《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》中 村民住宅依法转让、继承、赠与 ”和《河北省农村宅基 地管理办法》中 农村村民多余的住宅应当转让 ”的规定呢？从我国的现行法律规定分析，我国对农村宅基地使 用权采取的是有限制流转的做法，并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。宅基地使用 地随房走”的一贯做法，宅基地使用权不权可以在本集体经济组织成员内部流转，但要遵循我国现行法律中 能单独流转，流转方式包括岀售、岀租、继承、赠与、遗赠等。由于我国法律规定宅基地使用权不能用于抵 押，在宅基地上建造的房屋也应不能用于抵押，因为此种情况下，由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使 房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。宅基地使用权能否在不同集体经济组织成员之间流转，我国法律没 有明确规定，但基于宅基地使用权的取得具有成员权的特性，应该是不允许的。 地随房走”的一贯做法，宅基地使用权不 二、我国宅基地使用权的特性及对流转制度的影响 （一） 宅基地使用权的用益物权性 我国《物权法》将宅基地使用权规定在 第三篇 用益物权”中，该法第一百五十二条将宅基地使用权规定 为：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属 设施。”可见我国现行法律已将宅基地使用权确定为用益物权。我国民法学界也普遍认为 宅基地使用权是我 国特有的一种用益物权，它是指自然人 （主要是农村村民）依法享有的，在集体所有的土地上下建造、保有房屋 及附属设施的权利”⑵ 但基于我国法律对宅基地使用权流转的严格限制，宅基地使用权又不同于一般的用益 物权。也正是宅基地使用权不同于一般用益物权的特性决定了我国宅基地使用权流转制度的现状。 （二） 宅基地使用权的社会保障性 法律制度根源于物质的生活关系 ” [3]都只是表明和记载经济关系的要求而已 ” [4]我国现行的宅基地 使用权制度是在二十世纪八十年代初期，农村进行经济体制改革，推行家庭联产承包责任制后，为调整各种 新型农村经济关系而确立的。此时，宅基地使用权制度的确立主要基于农村尚未建立社会保障制度，宅基地 使用权事实上成为实现农民基本居住权利而由国家向农民提供的基本社会保障。我国农村社会保障制度至今 仍未建立，决定了当时设计的具有安居意义的宅基地使用权制度沿用到今天。这主要体现在宅基地使用权只 能由本集体经济组织成员取得，且是无偿取得，流转也只能在本集体经济组织成员之间和《物权法》 对失去 宅基地的村民，应当重新分配宅基地 ”的规定。 （三） 宅基地使用权的有限流转性 宅基地使用权的用益物权性决定了宅基地使用权必然要流