土地评估项目实施专业技术方案.docxVIP

七、评估工程实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗 地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟 投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估工程的评估行为， 按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、 合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构， 自 公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等 地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原 出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制工程等， 本公司 目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、 房地产交易资料，对 河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该工程评估工程的负责人和土地估价师均是长 期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师， 从事过大量土地出 让、转让、划拨、企业改制工程的评估工作，不但理论功底扎实、实 践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土 地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提 供高质量、高效率的服务。 根据工程特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人， 孙 建伟作为工程负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经 验的土地估价师成立两个工程小组， 负责具体工程的组织实施（详见 工程实施主要人员情况 职责 B名 学丿力 执业资格 从业时间 总负责人 徐进兰 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 6 工程负责人 孙建伟: 本科 注册土地估价帅、注册房地产估价帅 6 第一组工程 负责人 郑占蕊 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 5 第一组工作 人员名单 秦利军n 专科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 张红娜 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 4 程超峰 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 第二组工程 负责人 赵新伟 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 第二组工作 人员名单 孟令华 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 8 王得位 本科 注册土地估价师、注册房地产估价师 3 张德恩 专科 土地估价师、注册房地产估价师 3 本公司宗地评估工程依据中华人民共和国国家标准 《城镇土地估 价规程》（GB/T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地 分等定级规程》（CB/T18507— 2001）、中华人民共和国国家标准《土 地利用现状分类》（GB/T 21010— 2007）、《协议出让国有土地使用权 规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国 家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料 （包括规 划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、 委托 评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要 经过以下步骤： 1、 明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、 面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、 拟定估价作业计划； 3、 收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方 法; 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格; 5、初算结果工程负责人自检，并将自检结果交于工程经理会议 讨论； 6、工程经理会议讨论结果报技术总负责人审核， , 总估价师审核 评估报告书是否符合合法性原则， 委托方的委托依据、 所提供的文件、 材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合《城镇土地估价规程》的 要求，评估结果是否客观、公正、科学、可行，审核通过的技术总负 责人签署审核意见； 7、确定估价结果； 8、撰写估价技术报告及估价结果报告初稿； 9、报告初稿提交审核小组审核； 10、经审核过的报告提交委托方。 二、工程工作进度安排 郑州市国土资源局委托的协议土地出让评估、 划拨土地评估工程 的完成日期按照正常情况， 承诺 5个工作日完成， 如果委托方有其他 特殊情况需要加快进度的， 在保证成果质量的前提下， 我方承诺全力 配合保证不影响委托方需求。一般情况下，具体工作进度安排如下： 收到委托方作业通知后： 第 l 天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价 对象资料收集、周边房地产市场情况和上地利用情况调查； 第 2 天分析整理相关资料，选定适合方法试算价格； 第 3 天土地评估公司内部进行三级审核，确定测算价格； 第 4 天撰写估价报告并自审； 第 5 天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。 三、工程实施技术路线 根据《城镇土地估价规程》 ，宗地地价评估的技术途径是利用调 查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法 和基准地价