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房地产企业存货评估指引 1 房地产企业存货评估指引（讨论稿） 房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品 外，还包括开发成本 —— 土地开发、房屋开发，开发产品 —— 商品房、商品性土 地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。本讨论稿仅针对产成品 （开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。 一、 房地产企业存货核算的主要内容和特点 1、开发成本的核算： 开发成本按其用途，可分为如下四类： （ 1）土地开发成本、（ 2）房屋开发成 本、（3）配套设施开发成本、 （4）代建工程开发成本。其中：配套设施开发成本 指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、 不能直接计入开发 产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 代建工程开发成本指房地产开 发企业接受委托单位的委托， 代为开发除土地、 房屋以外其他工程如市政工程等 所发生的各项费用支出。 开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本， 是一种非 完全成本。开发成本 主要核算以下六个成本项目： 1、土地取得费用， 2、前期 工程费， 3、基础设施费， 4、建安工程费， 5、配套设施费：指在开发小区内发 生，可计入土地、 房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用， 如居委会、 派出所等， 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。 2、开发产品的核算 房地产开发企业开发的产品， 在完成全部开发过程、 并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从 “开发成本 ”的有关科目转入 “开发产品 ” 科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套 设施、代建工程等二级科目。 房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置 “分期收款开发商品 ”科目进行核算，并从 “开发商品 ”科目转入“分期收款开发商品 ”科目。 开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从 “开发产品 —— 出租产品 ”科目转入 “出租开发产品 —— 出租产品 ”科目 中发国际资产评估 房地产企业存货评估指引 2 核算，并设置 “出租开发产品 —— 出租产品摊销 ”科目核算出租开发产品的摊 销。开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将 “开发产 品—— 周转房 ”转入 “周转房 —— 在用周转房 ”科目核算， 并设置 “周转房 —— 周转房摊销 ”科目核算周转房的摊销， 每次计提的周转房摊销额应计入相应的土 地、房屋开发成本或开发间接费用。 其中开发用土地在取得时，按实际成本计入 “开发成本 ”。在开发建设过程 中发生的土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、 基础设施费和配套设施费等， 属 于直接费用的直接计入开发成本； 需在各地块间分摊的费用， 按受益面积分摊计 入。属于难以辨认或难以合理分摊的费用性成本支出实际发生时直接计入当期损 益。 二、 房地产企业存货评估方法 1、产成品 - 开发产品 房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常 销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减一定的 销售费用及全部销售税金、部分利润计算评估值。 评估公式为： 评估价值＝销售单价－适当的销售净利－销售费用 - 销售税金－所得税。 2、在产品 - 开发成本 主要采用假设开发法评估， 即假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的 价值，减去未来的正常开发成本、 税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。其评估的计算公式如下： V＝A－ (B＋ C＋D＋E＋F) 其中： V—— 在建工程价值； A—— 续建完成后的房地产价值 ( 指该工程按设计标准完工后的市场 可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格 ) ； B—— 续建成本 ( 土建工程费用、 设施设备及安装费用、 内外装修工程 费用、专业费及不可预见费 ) ； C—— 投资利息； D—— 税金； 中发国际资产评估 房地产企业存货评估指引 3 E—— 续建投资利润； F—— 租售费用 （ 1）确定开发完成后的房地产总价 根据所开发房地产的类型， 预测开发完成后的房地产总价 ( 总开发价值 ) ，可 通过以下两个途径确定：对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，应 按当时的市场交易价格， 采用市场比较法确定； 对于习惯出租的房地产， 如写字 楼和商业房地产等，可根据当时的租金水平，确定所开发房地产出租的纯收益， 采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。 （ 2）估算续建成本 后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、 建筑承包 商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采用建筑