丽水花园项目市场调查初步营销建议233199360.docx

丽水花园项目市场调查初步营销建议 第一章 宏观经济环境分析 2000年以来武汉国民经济明显好转，随着国家西部大开发的进一步深入， 武汉作为承东启西的特大中心城市，区位优势凸现，经济发展迅速，在经济 大环境的影响下，武汉市房地产市场迎来了又一个春天。 2000年武汉市地产 开发新开工面积493.11万平方米，较上年增长10%,其中住宅新开 工面积达451.86 万平方米，比上年增长9.79%;房屋竣工面积为 454.11万平方米，住宅竣工面积为377.31万平方米，分别比上年增 长2%和8.6%。2000年武汉市商品房销售十分火爆，上半年曾一度出 现销大于产的良好局面，销售的增幅大于竣工的增幅。统计显示， 全年销（预）售商品房（含出租）达398.94万平方米，比上年增长 60万平方米，增幅达17.46%。其中销售现货商品房303.76万平方 米，预售商品房95.18万平方米。共回笼资金60.2亿元，比上年增 长16.31%。2000年政府降低相关税费，在政策上大力支持房地产市场， 金融机构也降低门槛，使许多潜在的市场需求变成了有效需求，特别是带动 了一些经济承受能力较低的地区房地产 市场的发展，如东西湖地匹，汉阳及 沌口经济技术开发区，商品房价格一路上涨，其涨幅位列区域房价上涨之首。 在市场趋旺的形势下众多开发商一哄而上，市场竞争异常激烈。 2001年武汉市政府加大城市规划力度，加强基础设施建设，许多大型民 心工程相继动工。在城市规划的带动下，地产开发更是如火如荼，新项目开 发是遍地开花。武昌、汉口、汉阳新楼盘如雨后春笋，新推项目之多为近几 年之最，仅上半年就推出近二十个楼盘，如新华家园，新新花园，福星惠誉 花园，东龙世纪花园，凤凰世纪家园，嘉禾园，锦绣豪园，武汉数码港等。 据统计资料显示：2001年上半年武汉市房地产开发投资人 19.12亿元，同比 增长20%其中住宅投资达16.08亿元，同比增长24.51%；全市房地产开发 施工面积达1016.3万平方米，其住宅新开工面积达167.3万平方米，增幅高 达54.96%。从一季度我市房地产开发形势来看，完成投资 110亿元，房屋竣 工面积500万平方米，空置商品房持续增加。新推楼盘物业档次品质越来越 高，规模也越来越大，开发商开发理念越来越先进，市场同质化竞争日益激 烈。房改实施以后个人成为购房的绝对主力，消费者在楼盘个性化需求上要 求日益提高，同时消费者购房越来越理性。 目前武汉市房地产市场处在一个战国时期，各大开发商抢滩武汉市场， 使原本竞争激烈的房地产市场更是水深火热。各大开发商竞相争夺郊区房地 产市场的开发，环境成为开发商最关注的因素。虽然武汉市房地产消费需求 增长较快，但市场供应量的涨幅远远超过了需求的增长，供需矛盾非常突出， 各开发商面临的市场环境异常严峻。但不同的区域市场有不同的市场环境， 开发商只有准确把握市场脉搏，市场定位准确，并有针对性的进行营销策划， 把握好开发过程中的每一个环节才能够顺利实现开发目的。 第二章 汉阳地区商品住宅市场状况 一，区域概况 汉阳地区传统上属于工业区，因国有大中型企业经营状况不是很景气， 整个区域经济承受能力较低。在武汉市政府未来城区规划中，汉阳区被列为 武汉市山水园林城市建设的试点区域，可望以房地产业旅游业为龙头，带动 其它经济产业的发展。 随着江汉桥，月湖桥，江汉三桥，长江三桥的相继开通，汉阳与汉口， 武昌的交通日益便利，整个交通条件得到很大改善。区内有动物园、归元寺、 古琴台等旅游名胜点，在优化居住环境的同时，给区域内居民提供了更多的 休闲娱乐空间。随着区域经济的发展，汉阳区的通讯设施、水电、煤气等配 套日趋完善，商场及超市等商业网点不断增多，生活配套设施日益完善。 汉阳地区的自身条件为区域房地产的开发奠定了基础。 二，区域房地产开发现状 汉阳作为武汉三镇之一，有其自身的历史和文化背景，其经济发展水平 相对较低，居民平均收入水平低，购买力差，其商品住宅市场价格总体偏低， 从长远来看，商品住宅价格有较大的上涨空间。 汉阳地区的房地产开发总体可分为二块：汉阳老城区和沌口开发区。 沌口开发区近 几年随着开发区的迅猛发展，房地产业也发展迅速， 目前已开发住宅规模达50万平方米。区域内住宅开发项目主要是多 层公寓，湖边别墅，高层住宅仅有金湖公寓。目前开发区内，在售 楼盘主要有香榭丽舍，金湖公寓、东方花园、绿岛花园、天鹅湖山 庄、松海苑、锦绣豪园等几个项目。其中绿岛花园中有两块地对外 转让，后建成奥林苑和格林苑。格林苑也成为康师傅集团高层员工 住宅小区。开发区楼盘有二个特点：一是规划较好，楼盘都注重环 境建设，小区绿化建设好，价位便宜，现随着人气上升价位逐步走 高：多层公寓价格在1300元/平方米左右，其中香榭丽舍目前均价 已超过1600