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商圈分析与店面选址评估 一、 选址调查与商圈分析 1常用的指标 ?常驻人口数、家庭及构成、人口密度 ?教育程度、从事行业自然增加率、社会增加率 ..?白天流动人口数、年龄构成 ..?家庭人均收人、家庭年支岀及支岀结构 2、主要项目分述 家庭人口及收入：家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收 庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要 人口密度：一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大 密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 客流量：一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人 大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数的时期 /时点变化；上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的 商圈人口也会减少。根据车站岀入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收 过入户抽样调查获取。企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入多者居住区域作为优先选 二、 商圈分析的内容和步骤 1商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种。 ?商业区：商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动 消费金额比较高等。 ?住宅区：该区户数多，至少须有 1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等 ?文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品 高等。 ?办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ?. ?混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 2、商圈的确定 分两种情况，对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。一般，可以可以通过售后服务登记、顾客意向征询、 式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 而对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为 并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 三、商圈分析的内容与步骤 1商圈分析的内容主要由以下部分组成 ?人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄 ；人均可 入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 ?劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 ?供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。 、、?促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 ?经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。 ■■■. ?竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者 弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。 ?商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量 自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。 ?其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等 2、具体分析 ?人口特征分析：关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调 统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。 ?竞争分析：在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势 短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。 IRS = CXRE/ RF 式中IRS ――商业圈的零售饱和指数； C 商业圈内的潜在顾客数目； RE――商圈内消费者人均零售支岀； RF商圈内商店的营业面积 IRS越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。 ― 对商圈内经济状况的分析：如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，