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商业银行二手房贷款业务的机遇 1成熟的房地产市场交易以二手房为主 1.1欧美发达国家二手房交易占比超过 80% —手房、二手房交易占比是体现房地产市场 发展阶段和成熟度的重要标志之一。 在房地产市场发展较为成熟的欧美发达国家， 二手房是 房地产市场交易的主体，占市场总量的 80%以上。 1.2我国部分大中城市二手房交易量已赶超一手房据统计， 2012年前三季度，十大城市 二手房成交48.97万套，占住房成交总套数的 44.76%。2013年上半年，十大城市二手房总 成交55.8万套，同比增长122.9%，已接近去年全年 64.82万套的水平。从具体城市成交量 看，北京、上海、深圳 2012年二手房成交占比分别为 52.7%、64.1%和55.6%，其他包括广 州、成都、南京、厦门、青岛等城市二手房交易量也已赶超或阶段性赶超一手房。 2商业银行发展二手房贷款业务的挑战 2.1二手房交易环境尚不成熟 2.1.1交易制度有待进一步完善我国二手房交易市场起步较晚，市场管理机制还不够完 善，包括供求信息不直接、交易成本偏高、各方权责不对等等问题。从交易服务的角度，包 括房产共有情况、租赁情况、税费缴纳情况等缺乏公信的查询渠道， 仅靠诚信约束下的交易 行为造成纠纷时有发生，从而使银行贷款面临较大的风险。 2.1.2中介的居间行为有待进一步规范因二手房交易标的物价值大， 交易流程涉及签约、 贷款、缴税、过户等较为复杂， 买卖双方需要中介指导来完成交易，商业银行为寻找二手房 贷款对象需要中介来推荐客户。 中介掌握了买方、卖方和银行三方的信息， 在市场参与各方 中处于强势地位。一方面向买卖双方收取高额佣金，另一方面向银行收取贷款推荐的费用， 但实质上其对交易和贷款过程中出现的问题不承担任何责任。 因此基于逐利的目的， 中介一 方面怂恿买方超出自身财务能力购买价值更高的房产（按交易价收佣金） ，另一方面鼓动卖 方提高房价；为了帮助买方成功获取银行贷款， 中介还会协助借款人迎合或虚开银行贷款要 件，以收取高额服务费。部分中介还存在登记虚假房源、 人为制造房源紧张氛围、吃差价等 现象。中介的这些行为影响了银行对交易行为、 抵押物和借款人能力的正常判断， 放大了贷 款风险。 2.2商业银行业务能力方面有待进一步提高 2.2.1业务制度和业务流程有待进一步完善多数商业银行个人住房贷款业务起步于一手 房贷款，习惯于通过营销开发商获取批量贷款业务， 现有的制度、流程等均主要针对一手楼 盘和客户。二手房源和客户相对分散，零售化程度较高，业务流程和风险要素相对更复杂， 继续沿用一手房业务管理模式并不能满足二手房业务拓展和风险防控的要求。 具体表现在主 要商业银行二手房贷款不良率要普遍高于一手房贷款。 2.2.2自身缺乏对房屋价值的评估能力二手房与新房相比，个体价格因装修、保养、房 屋性质等因素差异较大，因此合理估值是确保贷款安全的关键。 当前商业银行普遍委托外部 评估公司对贷款对象的二手房进行评估， 银行对估值并没有相应的校核机制， 如果出现抵押 物价值高估，一旦贷款人违约，银行就会面临抵押物资不抵债的风险。 抵押物高估同时还容 易造成低首付和零首付的问题，使得银行面临被套贷的风险。 3商业银行开展二手房贷款业务的建议 3.1研究二手房贷款业务特点，形成一整套业务发展体系分析二手房业务特点，梳理二 手房业务关键风险点，建立一整套包括办理机构、业务流程、业务拓展、风险防控、营销宣 传等二手房发展体系，巩固业务发展基础，提升业务发展能力。 3.2发挥银行金融服务优势，保证交易资金安全对于买卖双方来说，二手房交易过程中 主要面临双方权责不对等、信息不对称的问题，还有中介机构挪用客户购房资金的问题， 商 业银行可根据2006年建设部和人民银行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结 算资金账户管理有关问题的通知》 开展交易资金托管的业务，发挥银行的公信力和交易结算 的优势，帮助二手房交易的达成，从而推动二手房贷款业务的发展。 3.3用好存量客户和存量房源，挖掘潜在二手房贷款需求个人住房贷款一般实行按月还 本付息的还款方式，贷款发放到贷款还清需要较长的周期， 在这个周期内银行可充分掌握客 户的信用情况和现金流变化情况， 便于挑选优质客户开展二次营销和预授信， 从而推动二手 房贷款业务的开展。每座房产在其生命周期内， 一般都要多次被交易， 商业银行当前的存量 房贷以新建房为主，后续流转过程中存在较多的潜在二手房贷款需求， 对于存量房源商业银 行可通过提供免评估、 利率优惠等措施，促使存量房源在自身体内循环， 从而持续带来二手 房贷款需求。 3.4借助互联网将二手房交易撮合和贷款服务合二为一伴随着互联网行业的快速发展， 基于互联网的金融服务不断延伸和深入， 与传统中介和银