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商业项目内部交通动线设计 投资者在选择商业项目时，要将商业项目的内部交通动线纳入商业考察的重 点环节。 一、讲评要点 五大要素奠定商业设施内部交通成功前提。 垂直交通和平面交通组成内部交通网络。 业态规划的合理性将对引导人流起到关键作用。 二、案例分析 位于王府井大街的东方新天地，商场营业面积达 12 万平方米，分为地 铁层、首层及平台层三层。作为京城著名的商业项目，开业几年来，东方新 天地人流持续获得至少双位数增长，目前商场人流每日达 15至 20 万人次， 假期更可达到 25 万人次。据悉，目前东方新天地的出租率高达 95%，有些店 面的月租金更是已经达到每平方米 260 美元，且有上调空间。 东方新天地能取得如此好的经营业绩，与其规划合理的内部交通动线设 计密不可分。东方新天地的内部交通设计，充分考虑了人的生活习惯和人流 交通组织，力求达到使用上的无障碍和灵活性。其内街式交通布局，使商场 内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动。同时，地 铁一号线的王府井站和东单站就设在该项目地铁层，可以使进入该商业体的 购物者，在不必经历日晒雨淋就能享受到购物街式的舒适购物享受。东方新 天地的合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先决条 件。 三、专家讲评 五一期间，消费者因为商业内部交通拥挤，而放弃购物的现象，说明了 科学合理的内部交通组织，不但能直接影响顾客消费时的切身感受，又会间 接影响商家的经营获利。因此，对于投资者而言，分析商业项目的内部交通 环境，将有助于对未来是否实现商业赢利的判断。 商业规划合理 内部交通成功前提 一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过 3 小时，超过这个时间就 容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最 大化地挽留人流量。通常情况下，商业项目的规划前期，会从以下五个方面 进行设计，为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。 第一，商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通 相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入 口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为 10米X 10米的广场，以容纳 从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分 散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。 第二，人车分流。某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出 现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资 者在审视商业项目时，要注意商业体内部的人车分流情况。 第三，建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景 观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。 第四，人流与货流避免交叉。商业项目在运输货物时，应该保证与人流 分离，不要因为运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因此，要 采取在人流量较低的时间段，运输货物的原则。 第五，其他附属设施与人流动线的关系处理。灯柱、广告招牌等附属设 施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通 行空间不受到影响。 垂直、平面交通设计 决定内部人流动向 投资者在评析商业体内部交通的好坏，主要应从垂直交通和平面交通两 个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能 使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使 不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。因此，投资者在进行 投资前，一定要了解自己选购的商铺位置，是否能依靠内部交通，获取足够 的人流量，起到“事半功倍”的效果。 对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直 电梯。一般而言，对于5?10万的人流，应设置18?30部扶梯，4?10部垂 直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部 分应分开设计或设计成剪刀式 ，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量 比如，十里堡华堂的扶梯设计就采用了剪刀式设计，使向不同楼层运行 的人流，必须绕个圈才能找到上行或下行的电梯，其目的就是为了让客流尽 可能转到更多的商铺，以满足立地条件不好的商铺也能得到足够的人流量。 此外，十里堡华堂还在商场内部的天井设置了观光电梯，以帮助消费者能根 据自己的消费需求，到达合适的楼层。 购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回 报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较 高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是 垂直交通组织的关键点 ，也是步行空间的序列高潮 ，这里人流集中 、流量大， 最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在 中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，投资者在 选择高层商铺时