商业项目整体拓展操典编制大纲.docxVIP

锦峰集团“新津湾片区”综合开发之一- 文件编号: 锦投项字060010号 保密级别： 绝密 欢乐新天地商业项目 （适用于项目推广、招商、运营、管理） 整 體 拓 展 業 務 操 （编制大纲） 建设单位：广东锦峰集团有限公司 编制部门：集团投资经营管理中心 编制时间：贰零零陆年柒月 目录 第一章 商业拓展总体纲要 第一节 商业策划意图 第二节 商业建设意图 第三节 商业推广意图 第四节 商业招商意图 第五节 商业运营意图 第二章 项目招商执行方案 第一节 招商准备工作与培训内容 一、 项目招商定位与策略划分 （一） （二） （三） 商业的定位 选择最佳业态组合 招商策略 二、 项目的招商技术与要求 三、 高端租户细节上的考虑 四、 对项目商铺租赁期限的分析 五、 制定项目物业招商谈判的策略 （ 一） 明确谈判目的 （ 二） 制定谈判策略 （ 三） 明确谈判程序 六、 项目招商管理制度参考样本 （ 一 ） 机构设置与管理权限 （ 二） 招商标准条件 （ 三） 招商审批程序 （ 四） 物价、计量、统计、保险与财务管理 （ 五） 招商监督与处罚 七、 项目招商的原则及准备流程 （ 一 ） 招商目标的选择 （ 二 ） 招商谈判原则的确定 （ 三） 招商谈判的准备 八、 项目招商管理与商业地产的运营关系的明确 九、 项目招商方案实施中的细节 （ 一 ） 招商队伍的组建及招商人才的培训 （ 二 ） 招商信息发布与接待程序 （ 三） 招商要团队作业 十、 商铺组合营销形式的实施 （ 一） 实施商铺组合营销的方法步骤 （ 二 ） 商业统一招商管理的原则 （ 三） 统一运营 （ 四） 统一招商 （ 五） 建立统一的客服信息平台 第二节 实施商铺租售策略及运用方式 各功能区招商计划的制订 （ 一 ） 潮汕美食大观园的招商计划 （ 二 ） 旅游纪念品街区的招商计划 （ 三） 酒吧风情休闲街的招商计划 （ 四） 购物中心（主力商家）的招商计划 （ 五 ） 临街商铺的租售计划 渠道招商的几种模式确立与选择 （ 一 ） 潮汕美食大观园的运营模式与渠道招商选择 （ 二） 旅游纪念品街区的运营模式与渠道招商选择 （ 三） 酒吧风情休闲街的运营模式与渠道招商选择 （ 四） 购物中心（主力商家）的运营模式与渠道招商选择 （ 五） 临街商铺的租售运营模式与渠道招商选择 三、 主力商家的招商策略 （ 一） 超市策略 （ 二） MALL 策略 （ 三） 世界知名品牌旗舰店策略 （ 四） 生活馆策略 （ 五） 社区折扣店策略 四、 招上品牌的分类与目标计划 （ 一 ） 潮汕美食大观园的招商品牌的分类与批次目标计划 （ 二） 旅游纪念品街区的招商品牌的分类与批次目标计划 （ 三） 酒吧风情休闲街的招商品牌的分类与批次目标计划 （ 四） 购物中心 （主力商家） 的招商品牌的分类与目标计划 （ 五 ） 临街商铺的租售招商品牌的分类与批次目标计划 第三节 招商业务制度与技巧的执行与培训 一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 客户跟进与反馈制度 客户档案管理制度 租售热线电话接待技巧与管理制度 价格披露技巧与优惠管理制度 租售人员现场配合接待技巧 租售佣金奖励制度 非主力商家的资格审核制度 第三章 项目宣传推广执行方略 第一节 项目的总体策划思路 一、 二、 三、 如何产生市场兴奋感 一个不容置疑的商业定位 榜样（旅游商圈）的力量是无穷的  四、 汕头商业变革的“头啖汤” 五、 令人信心百倍的环境优势 六、 强大的市民活动中心 七、 置身于新东区的商业内核！ 八、 做 120 万游客的生意 九、 招商与售铺同时并举 十、 把商铺租售给谁？ 十一、 有效的传播 十二、 体验式营销 第二节 商铺规划及定价策略 一、 根据经营需要搞功能区划分 二、 独立商铺的神奇作用 三、 关注“门面价”及“总价” 四、 定价指标的参考与运算公式的运用 五、 定价的程序与审批流程 六、 优惠政策的使用与报批、控制程序 七、 交楼标准 第三节 现场租售中心的包装及人气规则 一、 千万要用暖色调 二、 营造售楼部的“龙吸水”风水 三、 工地就是最好的广告 四、 休闲环境的妙用 五、 “儿童玩具”的妙用 六、 让现场租售中心塞满人 七、 “排队抢购”局面的形成 八、 “回头客”与“客带客” 九、 组织租户及买家去深圳看榜样 十、 持续的“升价”策略 十一、 保留待用的“撒手锏” 十二、 售楼部的管理方式 第四节 宣传推广通道的选择与促销手段的执行计划 新闻概念炒作 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 新闻事件与新闻现象的催生与炒作 报纸平面广告 电视媒体广告 户外广告 主题活动促销 主题研讨会促销 社团组织促销 政府公关领域的促销 第五节 推广预算 第四章 项目运营管理模式设置方案 第一