小区物业共有部分的分类.docxVIP

住宅小区物业共有部分的分类 造成我国城市商品房价格居高不下的主要原因是成本构成不合理 （商品房住宅小区的 开发成本，负担了太多的小区公共配套设施和城市基础设施的建设费用）。 高昂的住房价格，也给住宅区域带来了庞大的物业共有部分。 目前，我国城市商品房住宅小区几乎都实行了物业管理，只要开发商开始售房，一定 会指定一家物业公司管理、经营本住宅区域内的物业共有部分。 由于物业管理服务公司先于业主入驻小区，所以，城市商品房住宅小区物业共有部分 的经营管理大权，都被开发商委托给自己指定的物业服务公司，无一例外。 近年来，由于相关法律的缺失，造成住宅区域内物业共有部分产权界定模糊，加之多 方监管力度不够，致使房地产开发商、物业服务公司的不自律和贪婪行为越演越烈，他们 擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的小区物业共有部分， 随意改变这些物业共有部 分的用途（有时甚至是破坏性的），侵占届于住宅小区业主的共有财产，剥夺小区业主对 物业共有部分经营管理的知情权和收益的处分权， 由于小区物业共有部分是届于小区全体 业主共同所有的，对于单一业主的维权行为，物业管理服务公司一般都不予理睬。 怎样才能管理好这些届于所有权人共有的不动产，使之正常运行、延长使用寿命，在 很好的服务于业主居住生活的前提下，还能给该居住区域的全体业主创造一定的经济效 益，降低业主们的居住成本，使业主在住房上的投资一石二鸟，是城市商品房住宅区域内 广大业主们普遍关心的问题。 从《物业管理条例》规定的业主大会六项职责来看，通过各住宅小区业主自主制定的 业主公约和议事规则，已经把作为业主个人享有的权利和义务很好地组织到小区业主大会 的范畴中，小区内有关物业共有部分的一切管理事项，都通过业主大会进行决议，由业主 委员会具体实施，把业主分散的所有权或者使用权及义务等统一起来。 以组织的力量才能够维护小区全体业主的共同权益， 各小区业主大会要针对开发商遗 留的侵权问题和物业管理服务企业存在的经营管理问题，授权业主委员会开展工作，监督 和规范开发商和物业管理服务企业在小区中的经营行为， 协助做好小区物业共有部分的使 用维护和经营管理工作。 1、住宅小区物业共有部分的分类 怎样解决开发商遗留的问题，监督物业服务企业做好本小区物业共有部分的维护使用 和经营管理，是小区业主委员会为业主维权长期要做的工作。 要做好这项工作，小区业主委员会首先要尽量多地收集本小区物业档案，查活本小区 物业共有部分的家底。例如：小区业主的总户数、占地面积、建筑面积、公摊面积总和以 及各楼的公摊部位、公摊系数，共有共用的设施、设备数量和使用现状等。 为制止开发商在小区的侵权行为和监督物业管理服务企业对小区物业共有部分的使 用维护和经营管理，使其延长寿命，发挥经济效益，更好地为小区业主服务，就要对这些 财产存在的现状进行分析加以分类，根据其特性制定相关的管理和经营制度。 根据国家有关法律规定和城市商品房住宅小区建设规划的各项指标以及对房地产开 发企业的成本分析，在对已经建成的大量城市住宅小区实际情况的调查后，可以认定我国 现有城市商品房住宅小区内，除业主专用的套内使用空间外，以及政府已经界定为市政设 施的以外，其余部分的所有权均为小区全体业主共有，这些小区物业共有部分可以划分为 以下四类： 第一类、分别计算在商品房住宅小区内全体业主房屋产权证里的公摊面积，如：楼宇 大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、外墙立面、房顶、设备问、物业管理用房、生活热水锅 炉等； 第二类、没有列入公摊面积，但届商品房住宅小区全体业主的公共配套设施（因为土 地使用费是小区全体购房业主缴纳的），如：小区内的甬道、绿地、花园、广场、地上停 车位、自行车房、地下室、楼宇地基、围墙等； 第三类、为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施（这些建筑附届物 的土地有些是政府划拨的、有些是开发商自己缴纳了土地使用费），如：小区独立的物业 管理用房、地下汽车库、锅炉房、会所等； 第四类、在我国城市商品房住宅小区的开发建设中， 城市基础建设形成的不动产，如: 小区内的人防工程、市政管线、配电室、公共厕所、垃圾转运站、中小学、幼儿园的校舍 等。 2、住宅小区建筑物区分所有的共有部分的管理 管理好住宅小区的物业共有部分，能够提高本小区业主居住质量，使业主拥有的房屋 所有权升值。业主委员会要依据所掌握的物业档案，排查开发商在建设小区物业共有部分 时遗留的所有问题，包括物业共有部分建设项目的数量和质量，依法主张小区全体业主的 合法权益，使其不受到侵害。 监督物业管理服务企业对小区物业共有部分的管理情况， 要求小区物业公司制定有效 的管理制度，如：楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、外墙立面、房顶、设备问、物业 管理用房、生活热水锅炉等维修管理制度，因为这些建筑物区分所有