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联想集团武汉地产项目可行性研究报告（二） 一）市场概况 1武汉市总体经济状况 武汉市是中国六大中心城市之一。 在1992年国家公布的中国城市综合经济实力 50强中，武汉名列第六。2001 年，武汉市国内生产总值达到 1348亿元，按可比价格计算，比 2000年增长12%。经济运行质量提高，全年 实现财政收入150.18 亿元，同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本 11.1%。自1992年以来，武汉经济 发展驶入快车道，全市国内生产总值连续保持两位数增长 ，高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提 高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了 “十五”计划的良好开局。 得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚 实的基础。 中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸 易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国 221个地级以上城市中，武汉的综合经济 实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中 国中西部大中城市之首，实际利用外资 63.7亿美元，外资来自全球五大洲 40多个国家或地区，全球 500强跨 国公司有35家来汉投资，另有 45家设立了代表处。 迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志 1999 年6-7月刊发表了著名学者麦金利 -康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入 21 世纪全球十大超级城市之列。 超级城市是指具有下列 3项条件特征的城市地区：人口超过 100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求 （包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创 造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的 10个因素：水源；国际 机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治 机制。 未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特 兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥 有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。 2武汉房地产市场概况 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增 强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展 的信心。 武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资 100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建 3000万平方米， 用五年的时间解决 30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。 形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放 宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的 良好局面。 部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购 房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 3武汉商品住宅价格走势 2001年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度洪山区高档物业 依然保持3600元/mJ虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。 洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数为 1488.67 点，比上季度上涨了 36.92点；住宅平均价格为 2325.85 元/平方米，比上季度上涨了 57.68元/平方米，涨幅为 2.54% 。 洪山区指数 2001 第四季度 1145.39 2002 第_季度 1273.52 2002 第二季度 1327.12 2002 第三季度 1451.75 2002 第四季度 1488.67 此季度武珞路沿线楼盘销售均价在 3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在 3200元/平 方米左右的兆富国际大厦取得了 3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 该区域楼盘有充足的消费群体一一高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是 高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为 高层的商务写字楼或商住楼。 楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名