现代营销理念认为,营销即经营,经营即运作市常策划是市场营销.docxVIP

房地产策划批判论 现代营销理念认为，营销即经营，经营即运作市常策划是 市场营销“概念”的构造过程，属广义营销工作的一部分。在 重大投资活动中，策划已成为决策不可缺少的环节。在房地产 开发的项目运作中，科学的策划作用首先在于形成一个“影子 项目”，即观念上的物业概念。马克思曾讲过，人类高明于蜜 蜂酿造蜂房的地方就在于，在酿造之前蜂房的概念已存在于头 脑之中了。项目策划作为一种智力活动的精粹正在于此。 项目策划的依据来白市场，项目策划的中心是研究市场，项目 策划的结果是判断市常这是由于项目成功与否取决于市场，投 资回报的实现也离不开市场，市场是策划的出发点和归宿点。 所以说，项目策划的灵魂在于把握市常换言之，就是在企业资 源的约束条件下，求出项目方程式之解，给出该项目开发成功 的理念和策略。 国内的商业策划仍处于探索阶段，有待成长。房地产项目策划 虽发展较快，20世纪后半期以来也出现了大量的房地产项目 策划案例，取得了一些营销成果。但大多嫁接欧美和港台，惊 世之作不多，包装痕迹明显，往往带有炒作之嫌。目前房地产 策划在理念和操作上依然存在问题： “策划万能论”（救世主型）。将策划不切实际地吹捧为灵丹 妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。动 不动以大师和点子大王白居，天南海北传道士似的飞来飞去， 俨然成了死项目、空置房的救世主。“策划万能论”的错误在 于摆错了策划在整个项目运作中的位置和作用。如前所述，策 划只是项目开发过程中的主观意志和营销的概念构造部分。它 不能也代表不了事情的全部，任意夸大策划万能无异于将策划 置于无用的尴尬之地。 “策划无用论”（虚无主义型）。认为策划是外行充内行，不 过是坐而论道的纸上谈兵的雕虫小技，甚至放言：“有钱不如 请人吃顿饭顶事儿”。也有的认为策划赶不上变化，等谋划好 了黄瓜菜都凉了。凡此种种都将策划贬得一钱不值。似乎房地 产开发只是简单的程序作业，无须企业内外过多劳神。这种虚 无主义的态度把策划挤出了房地产智力领域，等于削弱了房地 产业的知识含量。 “策划即美化论”（虚拟型）。持此态度的人凭着主观臆造， 异想天开，时不时的来个新概念，一味追求标新立异。为了达 到所谓的营销效果不惜弄虚作假、狂吹乱捧、误导引诱，以图 乱中取胜。这种虚拟型策划把严肃科学的商务智力活动歪曲成 吹牛术，丧失了职业道德，败坏了行业风气。 没有调查就没有发言权，调查是策划的出发点。市场调查相当 于“项目前期”，是策划的基本工作。开发企业的生命力在于 不断发现新的物业需求，需求与项目内在联系的挖掘是策划的 核心，谁率先建立起可支配的房地产资源与物业市场需求之间 联系的纽带，就等于占领了市常策划是对市场趋势的判断，即 预见。房地产项目开发周期长、不确定因素多，导致风险大， 市场预见更为重要，因此，房地产项目策划的内容重心往往成 为预测，也正是从这一意义上说，策划的生命在于预测力。在 策划中，不能看出三两年的结论是没把握的结论。 5771001803090012095 579036822859633082 5771001803090012386 576137399735760696 5771001803090013594 578077579902515512 5771001803090012387 577164982601818051 5771001803090012138 572131192158918326 5771001803090012359 579036822361076053 5771001803090012356 576135286143791742 5771001803090012355 575087869704693279 17088100343355274 101229944325833379 17088100343355275 101866732938832008 17088100343356107 101581152501500522 17088100343356108 101000180059871732 17088100343354295 101074194142687017 17088100343356184 101878660869628802 17088100343356185 101775831174086674 17088100343356109 101086014373572846 17088100343356110 101152207216014916 17088100343355237 101027041605702709 17088100343355238 101229364861425414 17088100343356169 101862204402635718 1