学习版物业工程部管理.ppt

C、按管理性质设置方式 最新.课件 * D、按运行管理和维修分设的模式 最新.课件 * E、大型高档写字楼、商业中心、医院 3万㎡左右 例如：物业 最新.课件 * F、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万㎡左右 最新.课件 * （2）人员的招聘 招聘技术标准（其他标准由人事部门确定） 工程部经理： 1、工程部经理应具备的素质 诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、 熟悉物业法规、接受过专业培训 2、工程部经理应具备的工作能力 团队协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、 沟通管理能力、文案撰写能力、 3、工程部经理应具备的技术要求 有相关的学历 对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强 有处理、解决设备运行故障的能力 有相关的上岗证 最新.课件 * 主管： 1、有相关的学历 2、对本专业系统较为熟悉 3、有相关的工作经历 4、有相关的上岗证 员工： 1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验 2、有相关的工作经历 3、有相关的上岗证 最新.课件 * 人员的搭配原则（主要指员工） 1、老中青相结合 老青各占10％～20％左右 2、技术高中低相结合 高低各占10％～20％左右 最新.课件 * 要有磨合期 一般控制在1～2个月 磨合期主要观察 1、敬业精神、团队精神 2、脾气、性格、集体融入性、容忍性 3、技术水平、 最新.课件 * 3、对设备进行管理 （1）按照京国土房管物字(2001)258号《北京市物业管理招投标暂 行办法》第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单 位应将下列档案资料移交给中标企业： １．项目竣工总平面图； ２．单体建筑、结构、设备安装竣工图； ３．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图； ４．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料； ５．各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料） ６．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件； ７．房屋销售清单和产权资料； ８．公共配套设施的产权及收益归属清单；会所商业用房物业用房等 ９．物业管理所必须的其他资料。 最新.课件 * （2）对所接管的设备进行试运行，对有问题的设备做好记录并请甲方确认， 协助甲方解决 （3）对工程遗留问题做好记录，及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决 （4）建立设备档案， 将价值较高的设备建立档案（包括：设备名称、品牌、生产厂家、 单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、 安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人 等）备查 （5）对设备进行编号，确定负责人 最新.课件 * 4、对运行进行管理 1、 配置有相应技术水平的运行人员，能够简单处理设备故障 2、根据情况调整设备的运行状态 3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次 4、建立运行值班记录 5、每天对能耗进行统计 最新.课件 * 5、对维修进行管理 设备的生命周期 (浴盆曲线) ? ? ? ? ? ? ? ?  ? ? O 早期故障期 劣化故障期 偶发故障期 最新.课件 * 维修工作主要分为计划内和计划外两类维修 1、计划外维修 2、计划内维修 3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验 （维修数量、质量、材料消耗） 最新.课件 * 工程部的维修分类图 ? 最新.课件 * 做出设备的中小修计划 一般1个月一小修，三个月一中修 时间 名称 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 生活水泵 － － － － 室外管网 － － － － － － － 最新.课件 * 6、对资料进行管理 （1）建立设备技术档案管理： （2）建立设备登记卡片： A、物业施工竣工验收的整套档案资料。 B、设备的技术规范、标准，操作手册、使用说明书 。 C、设备新技术信息及资料。 D、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。 A、各系统设备档案登记卡。 B、各部门设备档案登记卡。 最新.课件 * 1、对能耗进行控制 1、根据物业交接时的统计资料做出能耗预测（见表） 2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗 3、制定节能计划（组建节能机构、制定