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{营销策略}房地产某市美 联物业下渡路商住楼营销 策略初稿 下渡路商住楼 营销策划初稿 营销策划初稿 二零零零年十一月九日 第一篇 市场概况分析报告 一、国家宏观经济情况分析 二、广州市物业市场发展现状 三、广州楼市发展趋势预测 四、项目所在区域房地产市场分析 第二篇 商品策略建议 一、项目分析 二、市场定位 三、规划建议 四、定价建议 第三篇 营销企划建议 一、总体策略目标 二、推广策略建议 第一篇：市场概况分析报告 一、国家宏观经济情况分析 经过一年多的低速增长后，今年我国国民经济出现重要转机，今年经济 增长有望达到 8% 。在中央一系列扩大内需宏观经济政策的持续作用 下，今年，我国经济运行出现一系列明显而积极的变化。目前已初步扭 转了经济减速增长的趋势，出现稳步回升的良好势头。这表明，我国经 济已成功克服亚洲金融危机带来的不利影响，宏观调控取得重要阶段性 成果。 据国家统计局提供的资料显示，今年我国经济加快增长的主要动力来自 第二产业中的工业和第三产业。仅从上半年情况看，第三产业完成增加 值 13,626 亿元，增长 8.1% ，增速比上年同期加快1.3 个百分点。市场 趋活、运量扩大，商品房销售大幅度增加以及旅游业的兴旺是推动第三 产业增长加快的主要原因。 其中，据国家统计市场发布的月度投资报告分析，1-8 月，全国商品房 2 销售面积 6007 万 M ，同比增长40.1% ，增幅比1-7 月份提高 2.1 个百 分点；商品房销售额 1045 亿元，同比增长 48.8% ，增幅比1-7 月份提 高4.2 个百分点。受此影响，房地产开发投资始终保持快速增长，成为 带动经济回升的重要动力。1-8 月份累计，同比增长 24.3% ，增幅比1- 7 月份提高 0.2 个百分点。这表明房地产业的行业运行状况良好。 但是，还应当看到，尽管国家采取积极的财政政策和稳健的货币政策等 对经济产生了积极影响，但有效需求不足的问题仍然没有得到根本的改 善，我国还没有从需求不足的困境中彻底走出来，且有效需求不足在今 后相当一般时期内仍然是制约我国经济均衡发展的量大障碍。作为支柱 产业之一的房地产业，由于其商品的长期性、固定性和高价格特性，所 面对的有效需求不足也相当突出。这将会在一定程度上制约房地产市场 的良好运行。 二、广州市物业市场发展现状 虽然广州住宅市场的发展仍有一定的阻力因素，但总体而言广州经济受 全国经济影响仍会继续向好，物业市场受金融、政策的支持、市政配套 设施（如地铁、内环路等）的完善，仍会在未来几年迅速发展，而人民 生活水平的提高，也为市场的兴旺创造了可能。 1. 国家政策方面 从政策面上看，土地招标、拍卖的推行及成熟，对房地产开发企业总量 的控制和资质审查制定的切实实行，房屋拆迁总量的实施，以及市政建 设的确实实施，国家对房地产业尤其是住宅产业的大力扶持，会对广州 住宅市场的发展起到强有力的支持作用。 2. 金融政策方面 从金融面上看，国家实施了对消费贷款额的放量增加及投资方向的改 变，对贷款业务限制范围的放宽，金融利息率的不断降低以及央行对货 币供应逐步实现从直接调控转向间接调控，广州市国有商业银行对住房 贷款的放松及住房按揭手续的简化等一系列政策。另据悉近期广东农行 计划今年新增个人住房贷款 100 亿，并将在重点城市陆续开设一批 “金 钥匙”住房金融超市，把 16 种按揭贷款业务 “打包”向市民推出。所 有这些为广州房地产市场的进一步发展奠定了基础。 3. 楼市价格方面 A. 楼价趋向平民化 与上年同期相比，一向属于较高楼价地段的越秀、东山、天河、荔湾等 区域均有不同程度的价格下调，其中越秀区和荔湾区已较少见高价豪宅 上市，均价较上年同期分别下跌近 20%和 10% ，天河区近期亦鲜见高价 豪宅上市，连珠江新城的全新江景新上市，亦只是每平方米 6000~7000 左右的中高价，相对珠江新城前期上市楼价每平方米近 8000 元的豪宅 楼价而言，目前的楼盘售价的确是更为大众化和理性化。 B. “市”“郊”楼价扯平 与去年同期相比，市中心旧城区的楼价越平越大众化，而非市中心区域 楼价却在不断向上，两者的展销均价基本上拉或平手。由于受各种利好 消息刺激，白云区山景楼盘和番禺区楼盘空前活跃，两区楼价亦相对而 言走高，其中白云区比去年同