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{营销策划}雨林小镇项目 销售策划 雨林小镇项目销售策划 一.项目主题的含义与作用 本案到了销售阶段，项目所导入的概念就要表达成销售语言。“概念”源自 于楼盘的规划设计，物业管理等方面的情况。也就是说项目的销售主题与项目的 设计主题一致。 何谓主题？指的是“某一识别的内容.涵义和预期形象。”因此给房地产确立主题 简而言之，就是赋予项目一个思想和灵魂，使无生命的建筑物 “活起来”，并要 展现出动人的 “个性魅力”。例如：沈阳奥林匹克花园通过聘请中国羽毛球教练 李永波做园长的公关活动，使人们认识到它的体育主题。房地产项目主题的作用 有三个。 （1） 有助于房地产项目的品牌化 “品牌”在房地产市场的今天是一个十分重要的概念。在住房成为商品的今天 购房者会看品牌选楼盘。对于精明的购房者来说，看楼不但要看楼盘的外表，户 型，价格等重要因素，而且要看发展商小区的发展的主题思想、因为买房子是一 辈子的事情，长久住在小区，小区的氛围，环境，社区的文化都是购房者追求的。 许多受欢迎的楼盘都是在享受小区的管理的过程中都会围绕主题进行。 （2） 有助于加深购房者对本项目的印象 今天的房地产市场竞争日趋激烈，要给买家留下印象，不是一件容易的事，购房 者的品位常新，善变，善忘。因此开发商在开发项目的时候要力求创新或不断地 变换销售策略。就是这样的方法也很难令购房者对项目留下深刻的印象。我们认 为策划房地产项目时候就给项目定下一个主题，在不同的发展时期，围绕主题进 行不同方面的策划。这样做不但可以给买家新鲜感，又不会没有中心主题而显的 没有特色。现在有许多好的大型项目都是这样策划的。 （3） 有助于项目发展的发展方向 在定下一个主题后，房地产发展商可以有系统的发展地产项目。在发展商开发不 同类型的住宅的时候，可以围绕主题进行策划，建设，宣传，销售和管理。例如 “沈阳奥林匹克花园”在开发的时候就为项目注入“体育概念＋澳洲概念＋房地 产概念”，主品牌就是“体育就在家门口”子品牌就是“科学运动，健康管理”。 二．楼盘形象包装 （一）楼盘的整体形象 在现在竞争激烈的房地产市场，要想在众多的楼盘中突围而出，应从楼盘的各方 面入手。楼盘的形象包装，不应再是简单印刷的文字，而是营销实践的利器。 楼盘作为特殊产品，需要加以包装，这就是房地产竞争日趋激烈与成熟化的 高度发展阶段，更是一个竞争手段的重要体现。 1 ．楼盘包装的必要性 楼盘包装是广告的有益补充，是营销策划中不可缺少的一环，起到强化及深化广 告宣传效果的作用。楼盘包装有利于提升楼盘档次品位，表现楼盘内涵，获 得买家认可，促进销售，有利于加强公司形象树立公司品牌。 沈阳地产市场发展不过 10 多年的历史，在楼盘包装方面存在不少的问题。 （1） 技术水平不高。例如，大多数楼盘的销控表还采用贴小红纸的方式，而香 港已经开始采用电子屏幕。 （2） 从业人员素质，水平及实力参差不齐，难以形成规模经营。 （3） 地产商楼盘包装意识不强。某些实力较强大的地产商，总认为自己的楼盘 地段好，公司信誉佳，包不包装无所谓，而实力弱小的地产商，觉得自己的项目 本来就不大，不愿增加成本。 （4） 包装缺乏整体优化组合设计。楼盘的包装从里到外，应该围绕着一个具体 的定位，一个精神内容，一个良好楼盘的形象展开，这样才能反复加深客户印象 树立起楼盘特有的形象，反映出楼盘的特色。 2.楼盘包装的内容 （1）楼盘的文化品位： 楼盘作为硬邦邦，冷冰冰的建筑物，如何拥有生命，拥有生机，需要注入一定的 文化含量，使其具有较高的文化品位。事实上楼盘中每一个组合要术都可 以体现文化因素，比如楼盘的形状，布局，花草等等。 （2）楼盘与企业品牌： 不论是写字楼还是住宅，品牌都十分重要。例如你一说出哪地方居住或办公，就 能立即知道你是哪一个层次的人。 （二）楼盘的内在形象 （1）楼盘自身环境： 楼盘自身环境应于楼盘周围的社区环境相符。 （2）楼盘区域布局： 无论楼盘所占面积大小如何，位置怎样，建筑物公共设施以及绿化等都应有一个 科学合理的布局，并且能够增加艺术性和文化品位。同时小区设计更人性化，如 何接受更多的阳光，如何使车道，人行道更合理更安全等等。 （3）楼盘配套设施的功能： 楼盘配套设施分为公共设施和特有设施。公共设施包括卫星电视，电话等，特有 设施是一般楼盘所没有的，比如游泳池，广场，网球场，图书室，商场，健身房 会所，幼儿园