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{营销策划}石路风味美食 街商铺营销策划案 有一定的优势；4 、项目周边停车泊位多多，交通便利，公交发达；◆ 发挥优势：A 、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交 通的便利；B 、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此 带来的商机；C 、在项目的推广时，利用石路步行街及投资公司的品 牌优势，增加置业者与投资者的信心；（二）局限性（W ）1 、项目所 处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2 、本 项目邻近巴黎香榭广场新风巷休闲、美食、娱乐一条街；4 、项目商 铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；5 、项目商铺规模不大，不利于 整体推广；◆解决方法：（1）对商铺进行准确的市场定位，明确目 标客户；（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的 销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（三） 机会点（O ）1 、区位优势的发挥，辐射周边地区；2 、随着周边各大 住宅小区以及苏州市演艺中心相继建成与入伙，将带动周边的人气， 从而带动商铺的招商；3 、人气旺盛，商机无限，前景看好；（四） 威胁点（T ）1 、周边现推向市场的商铺等商业物业较多，形成很大的 竞争力与市场压力；2 、新风巷闲置的商铺，从而形成直接的竞争； 三、项目整体定位（一）项目的经营业态定位——风味美食街A 、标 榜石路商业区首个风味美食街，为该区域树立起第一面旗帜。B 、这 样定位的优势 a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。 因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。b.有深厚的市场 容量：苏州经济的蓬勃发展将带动餐饮服务业的大发展，并且本项目 周边地理位置优越；c. 目前在苏州美食街较少，有着很大的发展空间； d.项目周边交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发 展装饰材料业的硬件需要；e. 良好的市场操作性，定位有良好的前瞻 性。（二）价格定位房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直 接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价 格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价 格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基 本的心理预期价格。根据调查区域内商业物业的租金情况，建议美食 街商铺的租金由 38 元/M2 调整为 30 元/M2 月。（三）客户定位本项目 商铺的客户主要有以下几类：(1)本区域的商铺投资者或餐饮业经营 者；(2)看好本区域餐饮业发展前景的其他投资者或经营者；(3)经营 知名美食品牌的加盟者或连锁店；(4)特色招牌小吃的经营者；四、 营销推广策略（一）推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结 合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下 面几个方面进行：1 、宣传本项目商铺为苏州金阊区首个风味美食街， 突出其市场的发展前景及投资价值；2 、宣传该区域商业的蓬勃发展， 必将带动餐饮业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜 力；3 、交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展 餐饮业极具潜力；(二)项目形象包装 1 、主题广告主导语：项目目前 无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以 “观前太监弄，石 路美食街”为主题，进行广告诉求；2 、项目导视系统在在石路步行 街、阊胥路、广济南路、金门路等客流量多的地方设导视牌；3 、现 场包装 1）条幅：条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。 建议挂出 “石路风味美食街优惠招租”及租售热线等内容的条幅，2） 道旗：为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建 议在附近大道上布设道旗，道旗内容以发布石路风味美食一条街租赁 的信息为主，如 “石路铺王，一铺富三代”、 “石路风味美食街，商 家投资的潜力股”“石路风味美食街，低风险高回报”等等。（三） 总体宣传策略根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在 控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣 传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧 密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：1） “造势”策略为 渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻 撰稿，如苏州日报、苏州电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理 位置及美食街的发展前景，从而引出本项目商铺巨大的升值潜力，以 令市场更加注目该商铺，加强客户的投资信心。2)常规宣传策略广告 宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式。本项 目主要进行必要的电视广告、报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配 合销售策略采用，令常